Bail commercial : comment gérer les problèmes avec mon locataire ?

Quels sont mes recours lorsque mon locataire ne paye plus ses loyers ?

Voilà plusieurs mois que votre locataire ne vous verse plus ses loyers. Vous avez essayé, sans succès, de le contacter par téléphone, puis vous lui avez envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse. Votre créance de loyer s’accroit de mois en mois. Faites appel à votre avocat habitué à intervenir dans ce genre de contentieux.

Vérifiez avec lui que votre contrat de bail contient une clause résolutoire. Si c’est le cas, vous pourrez vous en prévaloir. Après la signification par voie d’huissier d’un commandement de payer resté sans effet pendant un certain délai, vous pourrez, avec l’assistance de votre conseil, saisir le Tribunal de grande instance qui constatera la résolution du contrat de bail, qui ordonnera l’expulsion de votre locataire et le condamnera à vous payer sa dette locative ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Le juge peut accorder des délais à votre locataire pour payer sa dette, tout en lui permettant de rester dans les lieux. Votre avocat connaissant des dossiers de baux commerciaux et de droit immobilier connait ces subtilités et protégera vos intérêts.

Que faire lorsque mon locataire n’entretient pas le local loué ?

Vous constatez en cours de bail ou lors de la restitution des clés, que le local loué est dans un état désastreux. Le manque d’entretien courant, la saleté, les dégradations volontaires (…) ont détérioré votre local et lui ont fait perdre de sa valeur locative. Des travaux de remise en état s’avèrent nécessaires. Votre avocat ne vous laisse pas démuni face à ce type de situation. Demandez-lui d’engager la responsabilité de votre locataire.

Vous pouvez prévoir contractuellement que le défaut d’entretien du local de la part du preneur constitue un motif de résiliation anticipée du bail et peut être à l’origine d’un versement de dommages et intérêts.

Si rien n’est prévu au contrat, vous avez toujours la possibilité, avec l’assistance de votre conseil, de saisir le juge qui pourra prononcer la résiliation du bail et condamner votre locataire à vous verser des dommages et intérêts.

Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 juin 2004, illustre cette situation.

L'affaire concernait un fonds de commerce de boulangerie. Le propriétaire avait fait faire un état des lieux intermédiaire. Constatant la dégradation de son local, il a demandé la résiliation de son bail commercial et des dommages-intérêts à son locataire. La Cour de cassation lui a donné raison en rappelant que l'obligation d'entretien des lieux s'applique pendant toute la durée du bail (Cour de cassation, chambre civile n° 3, arrêt du 30 juin 2004, pourvoi n° 02-20721).

Quel sort doit être réservé aux travaux entrepris par mon locataire en cours de bail et sans mon autorisation ?

En cours de bail ou à son terme, votre locataire a effectué des travaux importants dans votre local : il a abattu des cloisons, installé des équipements importants (comptoir, cabine de douche, minibar…), ou encore, il a fait installer une fenêtre de toit. Vous vous interrogez sur le sort réservé à ces modifications effectuées sans votre autorisation et sur vos droits. L’assistance d’un professionnel du droit, fort de son expérience en droit immobilier, peut vous guider utilement.  

Plusieurs situations doivent être distinguées :

• Le contrat de bail que vous avez conclu avec votre locataire peut contenir une clause qui prévoit que le preneur ne pourra faire aucuns travaux sans l’autorisation du bailleur. En cas de non-respect de cette clause, vous pouvez demander la résiliation du bail.
• Dans l’hypothèse où le bail ne prévoit rien, le preneur est en droit d’entreprendre les travaux qu’il souhaite, sous réserve de remettre les lieux dans leur état initial à son départ.

Le sort des constructions, aménagements et autres améliorations réalisés par le preneur doit être réglé.

• Ce sort peut être réglé dans le bail commercial avec une clause prévoyant que le preneur devra laisser en l’état toutes les constructions réalisées (sans indemnité du bailleur), à moins que le propriétaire ne préfère la remise en l’état initial, aux frais du preneur.

• Si le bail ne prévoit rien, votre conseil pourra faire appliquer les termes de l’article 555 du Code civil: exiger la démolition des constructions aux frais du locataire, sans que vous ayez à lui verser la moindre indemnité et même, réclamer au preneur d’éventuels dommages et intérêts en apportant la preuve d’un préjudice ; 2^ème solution qui vous est offerte: vous pouvez conserver les constructions en indemnisant le constructeur, cette alternative étant la seule envisageable lorsque le constructeur est de bonne foi.

Ai-je toujours l’obligation de renouveler le bail commercial de mon locataire ?

Le bail de votre locataire arrive à son terme. Soyez vigilant. Cette situation simple en apparence peut s’avérer conflictuelle. Renseignez-vous auprès d’un professionnel du droit pour connaître vos droits et vos obligations en la matière.

À l’issue du bail, le preneur peut faire une demande de renouvellement du bail. Trois solutions s’offrent à vous :

• Vous acceptez le renouvellement,
• Vous refusez le renouvellement ou vous exercez votre droit de reprise. Dans ce cas vous devrez verser une indemnité d’éviction à votre locataire destinée à réparer son préjudice. Il n’existe pas de méthode prédéfinie pour calculer cette indemnité. Elle sera fixée au terme d’une procédure judiciaire et avec l’assistance d’un expert qui prend en compte plusieurs éléments tels que la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de réinstallation, la perte éventuelle d’une licence…etc.  Notez que votre avocat peut vous assister dans le calcul de cette indemnité.
• Votre refus de renouvellement du bail est motivé par un motif grave et légitime ou par le caractère insalubre et dangereux de l’immeuble. Dans ce cas, votre locataire n’a pas droit à une indemnité.

Le recours à un avocat est indispensable dans cette situation. Il vous indiquera les précautions à prendre lorsque vous ne souhaitez pas renouveler le bail de votre locataire, il pourra vous aider à formaliser ce refus et surtout, il pourra vous aider à vous défendre efficacement face à un locataire qui serait tenté de vous réclamer une indemnité d’éviction trop importante ou indue.

Quelles précautions dois-je prendre en cas de révision du loyer ?

Une autre situation conflictuelle peut se présenter à vous lorsque vous modifiez le loyer en cours de bail ou lors du renouvellement de ce bail.

L’assistance d’un professionnel compétent en la matière est d’autant plus utile que la révision d’un loyer n’est pas libre et qu’en cas de litige avec votre locataire, les règles de procédure sont complexes.

Deux situations doivent être distinguées :

• La révision du loyer en cours de bail : après l’expiration d’un délai minimal de trois ans après la date de prise d’effet du bail commercial, vous pouvez former une demande en révision du montant du loyer. Ce montant du loyer révisé n’est pas libre, car indexé sur la variation de certains indices (ICC, ILAT, ILC).
• La révision du loyer lors du renouvellement du bail : Le loyer du bail renouvelé est librement fixé entre vous et votre locataire. En cas de litige, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, dans la limite d’un plafond correspondant à la variation d’un indice déterminé.

Si le litige persiste, et éventuellement après l’avis de la commission départementale de conciliation, le loyer sera judiciairement fixé (par le juge des loyers commerciaux), à l’issue d’une procédure qui obéit à des règles très précises de forme et de délais. Se faire accompagner par un avocat est un gage de sécurité pour vous.

Donner à bail un local commercial peut se révéler dangereux. Les sources de conflit sont nombreuses et les procédures adaptées à la défense de vos droits, complexes. Avocats Picovschi, fort de son expérience en la matière depuis 1988, saura vous guider au mieux dans la défense de vos intérêts.