Renouvellement bail commercial : réponse tardive à une demande de renouvellement, impact sur le loyer

| Publié le 23/08/2011

Vous avez signé un contrat de bail commercial et votre contrat arrive à terme. Vous demandez à votre bailleur le renouvellement du bail et il refuse après le délai de réponse prévu par la loi. Quel est l'impact de ce refus de renouvellement sur le bail et sur le loyer ?

Un arrêt du 4 mai 2011, rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation s'est prononcé sur cette question.

En l'espèce, un preneur à bail commercial a demandé, par acte du 6 septembre 2004, le renouvellement de son bail qui venait à terme le 25 janvier 2005. Le bailleur a, par acte du 7 décembre 2004 refusé le renouvellement et délivré congé pour motifs graves et légitimes. Le preneur a assigné le bailleur en nullité du congé.

La Cour d'appel a accueilli la demande du preneur en retenant que le congé du 7 décembre 2004 « effectué hors du délai prévu par l'article L.145-10 du code de commerce, est nul et que le bail s'est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005 ».

La Cour d'appel a donc jugé que le congé n'ayant pas été délivré dans le délai de trois mois était nul, et que par conséquent, le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et du bail expiré.

Selon l'article L145-11 du code de commerce, « Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ».

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel mais seulement en ce qu'il a dit que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005. Elle énonce : « qu'en statuant ainsi, alors que si le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer et qu'elle avait constaté que la bailleresse avait notifié aux preneurs un mémoire en fixation du loyer le 21 novembre 2006 et les avait assignés aux mêmes fins le 2 octobre 2008, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Ainsi, le congé délivré tardivement est nul et le bail se poursuit. Il ne se poursuit pas aux charges et conditions du bail expirant. Le bailleur peut demander la fixation d'un nouveau loyer. S'il ne l'a pas fait dans la réponse de la demande de renouvellement, il peut en faire la demande ultérieurement. Dans ce cas, le nouveau loyer  sera dû, à compter  de la demande.

L'avocat compétent en droit des baux commerciaux vous conseille afin se signer et procéder au renouvellement de votre bail en toute sécurité juridique. Le cabinet ne saurait s'engager à donner des conseils via internet, pour plus d'information, n'hésitez pas à nous contacter au 01.56.79.11.00.

Source : Cass. Civ. 3e, 4 mai 2011, 10-15473, cassation partielle, publié au bulletin

 
Elodie COIPEL
Juriste