Ecrit par : Mégane Pelletier, Juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 7 mars 2012, énonce que la réitération du défaut de paiement du loyer par un locataire ne l’empêche pas de contester le non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.
Vous êtes certainement commerçant locataire ou bailleur et vous rencontrez des problèmes au sujet du renouvellement du bail. Les avocats de notre cabinet, experts en droit immobilier, pourront parfaitement vous conseillez et vous accompagnez dans la gestion de votre bail commercial.
Les modalités de renouvellement du bail commercial
Le bail commercial est d’une durée légale de 9 ans et il est poursuivi par tacite reconduction.
Le contentieux du renouvellement du bail commercial fait couler beaucoup d’encre.
Le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public. Tout bailleur est ainsi tenu de renouveler le bail au commerçant locataire. Le bailleur qui s’exonère de cette obligation doit verser une indemnité d’éviction au locataire. En effet, l’article L 145-14 du Code de commerce dispose que : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Il existe en principe deux cas de non renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction : l’existence d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire et l’état insalubre et dangereux de l’immeuble. Ces exceptions au droit à l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail sont soumises à une interprétation particulière qui nécessite l’intervention d’un avocat expert en droit immobilier.
L’arrêt de la Cour de cassation du 7 mars 2012 apporte une précision sur le non renouvellement du bail commercial
L’article L 145-17 du Code de commerce dispose que : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
- S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
- S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »
Ainsi, le non paiement du loyer constitue un motif grave et légitime à l’encontre du locataire si l’infraction s’est renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur.
Or, la Cour de cassation affirme que la persistance de l’infraction (un mois après l’expiration de l’un des délais de mise en demeure du locataire) n’est pas caractérisée par les non-paiements successifs de loyer.
En l’espèce, le locataire de locaux à usage commercial n’a pas payé ses loyers au bailleur à plusieurs reprises. Après des commandements, le bailleur a notifié à ce dernier un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction. Le locataire a alors assigné son bailleur en annulation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction. Le bailleur a formé une demande reconventionnelle pour constater la validité du congé, ordonner l’expulsion du locataire et fixer l’indemnité d’occupation.
La Cour d’appel a fait droit à la demande du bailleur. En effet, elle retient la présence de loyers arriérés constitutifs d’une infraction au sens de l’article L 145-17 du Code de commerce justifiant la validité du congé, l’expulsion du locataire et le droit à une indemnité d’occupation.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel au visa de l’article L 145-17 du Code de commerce. La Cour de cassation énonce que le locataire a manqué plusieurs fois à son obligation de paiement du loyer mais que c’est insuffisant pour prouver « la persistance du défaut de paiement des loyers et des charges un mois après l’expiration de l’un des délais de mise en demeure du locataire ».
Le non renouvellement du bail commercial n’est donc pas toujours synonyme d’indemnité d’éviction et ce même si le locataire viole à plusieurs reprises son obligation de paiement du loyer. L’intervention d’un avocat expert en droit immobilier sera donc indispensable pour faire valoir vos droits, en tant que locataire ou bailleur.
