Ecrit par : Alexandra Gherardi, Juriste, Avocats Picovschi
L’ouverture d’un redressement judiciaire lorsque l’on est en présence d’un bail commercial fait l’objet d’un contentieux abondant et d’interrogations multiples. En effet, qu’advient-il du bail ? En tant que bailleur peut-on vous imposer le maintien de la relation contractuelle ? Est-il possible de résilier ce contrat de bail ? Quelle est la personne habilitée à le faire ? Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier, est là pour vous guider et vous conseiller afin de servir au mieux vos intérêts.
La continuation du contrat
La seule personne compétente pour décider de la continuation du bail est l’administrateur judiciaire désigné par le Tribunal en charge du redressement judiciaire. A défaut d’administrateur ce sera le mandataire judiciaire qui sera qualifié. En outre, que vous soyez bailleur ou locataire vous n’avez pas votre mot à dire, à quelques exceptions près pour le bailleur.Qui plus est, si vous êtes bailleur vous ne pourrez pas mettre en œuvre la clause résolutoire du bail commercial quant aux loyers impayés car même si le locataire doit des arriérés de loyers, vous ne pourrez pas vous opposer à la décision prise par l’administrateur de continuer le bail. De plus, vous ne pourrez pas exiger le paiement des loyers et des charges antérieures à la procédure étant donné que cette dernière entraîne la suspension des poursuites en paiement de ce type de créances. Vous devrez donc, à l’aide d’un avocat expert en la matière, déclarer votre créance le plus rapidement possible.
Néanmoins, si vous êtes bailleur votre situation n’est pas aussi désespérée qu’elle en a l’air. En effet, si l’administrateur décide de poursuivre le bail en cours, il doit s’assurer que le locataire respecte l’ensemble des obligations qui lui incombent et plus précisément qu’il disposera des fonds nécessaires pour payer les loyers et charges à échéance. A défaut, vous pourrez résilier le bail sous certaines conditions.
La résiliation du bail
Dans ce cas, deux personnes sont compétentes pour se prononcer sur la résiliation du bail ; il s’agit de l’administrateur et de vous-même, bailleur.S’agissant de l’administrateur, ce dernier peut notamment résilier le bail à l’ouverture de la procédure collective s’il constate que les ressources de l’entreprise ne sont pas suffisantes pour que les loyers et charges afférentes soient payés à échéance. Il pourra également résilier le bail en cours de procédure. Dans tous les cas, la décision de l’administrateur est immédiate, ce qui signifie que la résiliation prend effet au jour où l’administrateur vous notifie sa décision.
Un avocat vous est donc indispensable pour d’une part tenter de contester la décision de l’administrateur quant à la continuation du contrat en cours et d’autre part engager sa responsabilité lorsqu’il a continué le bail pour l’arrêter ensuite car l’entreprise ne disposait pas des fonds suffisants pour payer les loyers et charges relatifs au contrat de bail.
De votre côté, vous pourrez agir en résiliation du bail dans certains cas limitatifs :
- Pour le non-paiement des loyers et des charges nés postérieurement à la procédure (vous ne pourrez agir en résiliation qu’au terme d’un délai de 3 mois suivant le jugement d’ouverture de la procédure),
- Pour toute inexécution du contrat de bail antérieure au jugement d’ouverture mais pour des raisons autres que le non-paiement de sommes d’argent (exemple : défaut d’entretien des lieux loués)
La cession du bail commercial
Une procédure de redressement judiciaire peut entraîner la cession totale ou partielle de l’entreprise du locataire ainsi que celle du bail commercial. Dans le cas d’une cession du bail, le repreneur aura l’obligation d’exécuter le contrat aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture.Que ce soit pour la continuation, pour la résiliation ou encore pour la cession du bail, la présence d’un avocat à vos côtés est indispensable car en tout état de cause, à cet ensemble de règles générales qui viennent d’être énoncées, s’ajoutent de nombreuses contraintes. Il est possible par exemple que le bail contienne certaines clauses illicites, un pacte de préférence ou encore des clauses licites mais non applicables dans le cadre de la procédure collective. Ainsi, une connaissance pointue du droit immobilier telle que celle d’Avocats Picovschi est nécessaire afin d’avoir les meilleures chances de réussite.
Le 08/01/2013
Source : www.lexisnexis.fr fasc 1286-10 « Le bail commercial en procédure collective »
