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Compromis de vente et droit de rétractation

| Mis à jour le 14/09/2021 | Publié le 16/12/2011

Compromis de vente et droit de rétractation

SOMMAIRE

Vous avez signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier, mais vous décidez de revenir sur votre engagement car vous n’êtes plus sûr de votre choix ? Vous avez pris le temps de réfléchir et vous ne souhaitez plus vendre et/ou acheter. Est-il encore possible de se rétracter ? Y a-t-il des délais à respecter ? Les règles sont-elles les mêmes pour le vendeur et l’acheteur ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous informe sur vos droits et obligations et vous accompagne en cas de litige.

La rétractation du vendeur

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez mis en vente à un prix donné, lequel pouvant être négociable. Tant que vous n’avez pas d’offre, vous pouvez retirer l’annonce et décider de ne plus vendre.

Vendeur, vous avez reçu une offre d’achat et vous vous demandez s’il est possible de refuser une offre ?

L’offre d’achat est le document par lequel l’acheteur s’engage à acquérir le bien immobilier au prix indiqué dans l’offre. Elle doit de ce fait contenir un certain nombre d’informations pour être valable : désignation du bien, date de l’offre, prix proposé, durée de validité, etc.

  • Si vous avez une offre à un prix inférieur à celui affiché, vous pouvez décliner l’offre ou faire une contre-proposition.
  • Si vous avez une offre au prix, il convient de distinguer deux cas. Dans le cas d’une vente entre particuliers, la première offre au prix engage le vendeur. Si le bien a été mis en vente dans une agence immobilière, il faudra se référer au mandat donné à l’agence : il peut s’agir d’un mandat de représentation ou d’entremise. S’il s’agit d’un mandat de représentation, le vendeur est engagé, comme s’il s’agissait d’une vente entre particuliers ; s’il s’agit d’un mandat d’entremise, le vendeur sera également engagé, mais il pourra néanmoins choisir l’acquéreur s’il y a plusieurs offres.

Vous avez trouvé un acheter et vous êtes mis d’accord sur le prix de vente, après l’offre d’achat, vous devrez signer un compromis de vente. Ce compromis, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, impose une obligation de vendre un bien déterminé pour le vendeur et une obligation d’acheter donc de payer le prix convenu pour l’acquéreur. Au sens du Code civil, ce consentement réciproque sur la chose et le prix est une promesse de vente qui vaut vente (article 1589 du Code civil).

Trop attaché à la maison qui a vu grandir vos enfants, vous réalisez que vous vous êtes emballés en mettant le bien sur le marché. Ou encore, vous pensez pouvoir vendre votre bien à un prix plus avantageux et vous regrettez de vous être précipité en acceptant la première offre venue. Autant de situations qui peuvent vous amener à vouloir vous rétracter après la signature d’une promesse de vente.

La rétractation après le compromis de vente est-elle possible ?

En tant que vendeur, sachez que vous ne bénéficiez d’aucun droit de rétractation et ne pouvez de ce fait pas refuser de signer l’acte définitif chez le notaire. Le compromis de vente perdrait de son intérêt si le propriétaire pouvait proposer des biens à la vente et se rétracter impunément. Attention, si vous remettez en cause la signature parce que vous voulez revenir sur votre décision, l’acquéreur bénéficiera quant à lui d’un certain nombre de recours lui permettant de vous contraindre à respecter vos engagements. La décision de mettre en vente un bien immobilier doit donc être mûrement réfléchie.

La rétractation de l’acquéreur

En tant que particulier, vous êtes acquéreur non professionnel. À ce titre vous bénéficiez d’un droit de rétractation de dix jours (depuis la loi Macron n° 2015-990 du 6 aout 2015, contre sept jours auparavant) à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte. Vous bénéficiez donc d’un temps de réflexion strictement limité par la loi.

Comment se rétracter ? Vous devez adresser au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception spécifiant votre choix sans que vous ayez besoin d’en préciser le motif. La rétractation en bonne et due forme vous permet de vous faire restituer les sommes que vous auriez déjà versées. Une fois le délai passé, vous ne pourrez plus renoncer à la vente. À noter que par principe, vous ne pourrez plus vous rétracter après l’acte final de vente.

Il arrive pourtant que l’acquéreur se rétracte après le délai de 10 jours, et ce pour différentes raisons. Par exemple, un couple désireux d’acheter un bien immobilier signe un compromis de vente, mais divorce par la suite. Qu’advient-il de la vente ? À travers cette hypothèse qui n’est pas un cas d’école, la question posée est celle de la valeur du compromis de venteSe rétracter après le délai légal est parfois admis, par exemple lorsque l’acquéreur découvre des vices cachés.

Ce type d’achat relève d’une décision importante qui a de nombreuses conséquences. Il est important de se décider en connaissance de cause et avec toutes les cartes en main. Pour ce faire, rien de mieux que de faire appel à un avocat qui pourra vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller au mieux selon vos besoins et vos intérêts. Il pourra, en outre, vous avertir des risques et des délais à respecter. Vous serez alors plus serein pour effectuer votre achat ou pour vous rétracter dans les meilleures conditions. Vous éviterez ainsi que le vendeur ne demande l’exécution forcée du contrat.

Les conséquences de la rétractation tardive de l’acquéreur

Attention, si vous laissez passer le délai de 10 jours et que vous changez d’avis en refusant par exemple de formaliser la vente chez le notaire, le vendeur pourra vous poursuivre en exécution forcée de la vente et/ou en dommages et intérêts. L’acquéreur récalcitrant engage en effet sa responsabilité contractuelle pour inexécution de son obligation.

En outre, vous perdrez votre indemnité d’immobilisation. Il s’agit du dépôt de garantie de 10% que vous aurez versé lors de la signature du compromis de vente. Cette solution est justifiée par le fait que le vendeur s’était engagé à proposer le bien et l’avait immobilisé. Il a subi une perte de chance de vendre son bien à un autre acquéreur.

Lorsque le compromis est assorti de conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt, les conséquences diffèrent. Si l’acquéreur n’obtient pas son prêt dans le délai convenu pour des raisons indépendantes de sa volonté, le contrat que signé devient caduc. Mais soyez vigilants ! Il arrive que certains acheteurs fassent en sorte que la banque ne leur accorde pas le prêt pour se désengager. Dans ce cas, il faut absolument que vous contactiez un avocat qui saura établir un plan d’action pour vous aider et ainsi démontrer la mauvaise foi de l’acquéreur.

Vendeur, pensez ainsi à prendre l’assistance d’un avocat avant même de signer un compromis. L’avocat en droit immobilier est là pour vous conseiller et vous accompagner en cas de litige survenant à l’étape de la rédaction et de la signature du compromis de vente ainsi qu’au stade de la demande de vente forcée.

Le compromis de vente n’est pas un acte banal. Vous pouvez le signer chez le notaire : dans cette situation, il s’agira d’un acte authentique. Cependant, si vous décidez d’établir un tel acte sous seing privé, il est fortement recommandé d’être accompagné d’un avocat expert en droit immobilier qui pourra vous conseiller dans la rédaction dudit contrat et de le sécuriser dans la mesure où il peut être source de contentieux. Acquéreur, ne prenez pas ce contrat à la légère et renseignez-vous bien avant de signer pour ce qui sera peut-être l’achat de votre vie !

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis plus de 30 ans, accompagne acquéreur et vendeur en cas de conflit concernant le compromis de vente.

Source : article 1589 du Code civil ; articles L271-1 à L721-3 du Code de construction de l’habitation.

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