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Compromis de vente et rétractation : les conséquences d'une rétractation hors délai

| Mis à jour le 07/08/2018 | Publié le 16/12/2011

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SOMMAIRE

Vous avez signé un compromis de vente portant sur un immeuble, mais vous décidez de revenir sur votre engagement car vous n’êtes plus sûr de votre choix ? Vous avez pris le temps de réfléchir et vous ne souhaitez plus vendre et/ou acheter. Est-il encore possible de se rétracter alors que le délai est déjà écoulé ? Avocats Picovschi, situé à Paris, vous présente en quelques lignes les conséquences d’une rétractation hors délai du compromis de vente et vous accompagne en cas de litige.

La rétractation du vendeur

Vous déménagez ou encore vous ne voulez plus louer votre bien et vous vous décidez à le vendre ? A ce titre, vous proposez une offre. Ainsi, tant que votre offre d’achat n’a pas été acceptée, vous pouvez vous rétracter. Une fois que vous avez trouvé un acheteur pour votre bien, vous pourrez convenir avec celui-ci d’un prix pour le bien déterminé. Vous signerez alors un compromis de vente. Par ce compromis, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, vous vous engagerez à vendre un bien déterminé et l’acquéreur s’engagera à payer le prix convenu. Cette « promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du Code civil).

Trop attaché à la maison qui a vu grandir vos enfants, vous réalisez que vous vous êtes emballés en mettant le bien sur le marché. Ou encore, vous pensez pouvoir vendre votre bien à un prix plus avantageux et vous regrettez de vous être précipité à accepter la première offre venue. Autant de situations qui peuvent vous amener à vouloir vous rétracter après la signature d’une promesse de vente.

En tant que vendeur, sachez que vous ne bénéficiez pas d’un droit de rétractation. Le compromis de vente perdrait de son intérêt si le propriétaire pouvait proposer des biens à la vente et se rétracter impunément. Attention, si vous remettez en cause la signature parce que vous voulez revenir sur votre décision, l’acquéreur bénéficiera quant à lui, d’un certain nombre de recours lui permettant de vous contraindre à respecter vos engagements. Ainsi, pensez à prendre l’assistance d’un avocat avant même de signer un compromis. L’avocat en droit immobilier est là pour vous conseiller et vous accompagner en cas de litige survenant à l’étape de la rédaction et de la signature du compromis de vente.

La rétractation de l’acquéreur

En tant que particulier, vous êtes acquéreur non professionnel. A ce titre vous bénéficiez d’un droit de rétractation de dix jours (depuis la loi Macron n° 2015-990 du 6 aout 2015) à compter du lendemain de la première présentation de la lettre vous notifiant l’acte. Une fois le délai passé, vous ne pourrez plus renoncer à la vente. A noter que par principe, vous ne pourrez plus vous rétracter après l’acte final de vente.

Il arrive pourtant que l’acquéreur se rétracte après le délai, et ce pour différentes raisons. Par exemple, un couple désireux d’acheter un bien immobilier signe un compromis de vente, mais divorce par la suite. Qu’advient-il de la vente ? À travers cette hypothèse qui n’est pas un cas d’école, la question posée est celle de la valeur du compromis de vente. L’acquéreur peut-il décider de ne plus acheter après le délai de rétractation de dix jours ?

Ce type d’achat relève d’une décision importante qui a de nombreuses conséquences. Il est important de se décider en connaissance de cause et avec toutes les cartes en main. Pour ce faire, rien de mieux que de faire appel à un avocat qui pourra vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller au mieux selon vos besoins et vos intérêts. Il pourra, en outre, vous avertir des risques et des délais à respecter. Vous serez alors plus serein pour effectuer votre achat ou pour vous rétracter dans les meilleures conditions. Vous éviterez ainsi que le vendeur ne demande l’exécution forcée du contrat.

Les conséquences d’une rétractation hors délai de l’acquéreur

Attention, si vous laissez passer le délai de 10 jours et que vous changez d’avis en refusant par exemple de formaliser la vente chez le notaire, le vendeur pourra vous poursuivre en exécution forcée de la vente et/ou en dommages et intérêts. En outre, vous perdrez alors votre indemnité d’immobilisation. Il s’agit du dépôt de garantie de 10% que vous aurez versé lors de la signature du compromis de vente.

Cette solution est justifiée par le fait que le vendeur s’était engagé à proposer le bien et l’avait immobilisé. Il a subi une perte de chance de vendre son bien à un autre acquéreur.

Lorsque le compromis est assorti de conditions suspensives, telle que l’obtention d’un prêt, les conséquences diffèrent. Le contrat que vous avez signé devient caduc et vous récupérez votre bien si la condition ne s’est pas réalisée. Mais soyez vigilants ! En effet, certains acquéreurs peu scrupuleux iront jusqu’à faire en sorte que la banque ne leur accorde pas le prêt pour se désengager. Dans ce cas, il faut absolument que vous contactiez un avocat qui saura établir un plan d’action pour vous aider et ainsi démontrer la mauvaise foi de l’acquéreur.

Le compromis de vente n’est pas un acte banal. Vous pouvez le signer chez le Notaire : dans cette situation, il s’agira d’un acte authentique. Cependant, si vous décidez d’établir un tel acte sous seing privé, il est fortement recommandé d’être accompagné d’un avocat expert en droit immobilier qui pourra vous conseiller dans la rédaction dudit contrat et de le sécuriser dans la mesure où il peut être source de contentieux. Ne prenez pas ce contrat à la légère et renseignez-vous bien avant de signer pour ce qui sera peut-être l’achat de votre vie !

Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis plus de 30 ans, accompagne acquéreur et vendeur en cas de conflit concernant le compromis de vente.

Source : www.legalplace.fr, « Compromis de vente : rétractation vendeur, quelles conditions ? » ; Articles L271-1 à L721-3, CCH.

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