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Indemnité de résiliation anticipée d’un bail commercial : gare à la TVA !

| Publié le 23/06/2016

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous être propriétaire d’un local mis à la disposition d’un commerçant et souhaitez résilier le bail avant l’arrivée du terme ? L’indemnité due au locataire sera soumise à la TVA. Quelles sont les conséquences d’un assujettissement à la TVA ? Comment faire valoir vos droits ? Le cabinet Avocats Picovschi vous vient en aide sur ces questions.

Comment résilier un bail commercial ?

Les baux commerciaux sont strictement réglementés par la loi. Ils sont conclus pour une longue durée afin de favoriser la stabilité des activités commerciales. Mais il arrive que le locataire ou le bailleur décide de mettre fin à la location. Contrairement aux baux d’habitation, la résiliation d’un bail commercial suppose en général le paiement d’une indemnité compensatrice prévue par une clause spécifique du contrat de bail.

Les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont en principe définies lors de la signature du bail. Mais il arrive que la stipulation vous paraisse imprécise ou douteuse. Dans ce cas, avant de vous engager dans une procédure qui pourrait se retourner contre vous, il vaudra mieux soumettre votre contrat à un professionnel qualifié tel que l’avocat. Cela vous permettra de vous assurer qu’une résiliation en bonne et due forme est possible.

Ayez à l’esprit que même si le bail commercial ne concerne que le bailleur et le preneur, sa résiliation peut avoir des conséquences sur les droits des créanciers. En effet ces derniers peuvent avoir pris des garanties sur le fonds de commerce exploité dans le local commercial objet du bail.

L’indemnité de résiliation est-elle soumise à la TVA ?

La TVA est un impôt collecté par le commerçant au profit de l’Etat. Au regard des dispositions du Code général des impôts, les sommes versées par un débiteur au créancier ne sont soumises à la TVA qu’à la condition que cette somme soit versée en contrepartie d’une prestation de service individualisable.

L’intérêt pour le débiteur est de déduire le montant majoré de cette indemnité, de la TVA collectée, afin de payer au final un impôt moindre. C’est la démarche entreprise par une société bailleresse dans une affaire tranchée par la Cour d’appel de Paris le 1er juin 2016. L’administration fiscale réclamait au contribuable un rappel de taxe sur la valeur ajoutée. La société estimait quant à elle qu’elle devait être déchargée de ce rappel de TVA qui avait été déduite de l’indemnité de rupture.

La fin des relations contractuelles a pour conséquence de libérer les locaux occupés par le preneur. Les juges considèrent que « la libération des locaux consécutive à la résiliation anticipée du bail doit être regardée comme un service rendu nettement individualisable ».

Or l’indemnité versée par le bailleur est la contrepartie de ce service. Elle doit donc être vue comme la rémunération d’une « prestation de service individualisable » au sens du Code général des impôts et sera donc assujettie à la TVA.

Les juges rappellent la nécessité d’établir un lien entre le versement et le service rendu pour soumettre les sommes à la TVA. La rupture d’un bail commercial avant la date échue peut être amiable. Elle ne doit pas se faire à la légère car en plus de l’indemnité de rupture, le bailleur à l’origine de la résiliation anticipée devra verser une majoration au titre de la taxe sur la valeur ajoutée.

Les cas de figure possibles sont nombreux et les solutions apportées sont tout aussi variées. C’est pourquoi il est vivement conseillé de prendre contact avec un avocat compétent en la matière pour lui soumettre votre situation, car rien ne remplace les conseils avisés de l’avocat dont l’expérience fera la différence dans la résolution de vos litiges. N’hésitez pas à contacter Avocats PICOVSCHI.

Source : CA Paris 1er juin 2016

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