La résiliation du bail

| Publié le 06/07/2011

La Résiliation du Bail

La résiliation du bail de location doit respecter impérativement certaines règles légales.
D'une part, les délais exigés par la loi doivent être impérativement respectés. Ces délais courent de date à date.Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail locatif avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certains cas bien définis (mutation, perte d'emploi...).

Le propriétaire ne peut quant à lui donner congé qu'à l'échéance du bail et avec un préavis de six mois. A défaut, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.
Le propriétaire doit donner congé à toutes les personnes inscrites sur le bail de location par lettre séparée. Si l'une seulement n'est pas tenue au courant, le bail poursuivra ses effets à son égard.

A l'inverse, tous les titulaires du bail locatif doivent donner congé au propriétaire.
La résiliation d'un bail se fait soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier.

Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé, donc, dans le cas d'une lettre recommandée, du jour où l'accusé de réception a été signé.

Toutefois, le propriétaire doit avoir un motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire d'une obligation figurant au bail), mais aussi une volonté de reprendre le logement pour l'habiter ou le vendre.

Si le bailleur ne donne pas congé le contrat de bail est soit reconduit tacitement, aux conditions du bail antérieur, soit renouvelé.

Le paiement du loyer pendant la durée du préavis doit se faire au prorata des jours où le locataire est réellement resté dans les lieux.

Le locataire de son côté peut donner congé à tout moment (article 12 Loi du 6 juillet 1989). Il devra respecter un préavis de trois mois qui peut être ramené à un mois dans les cas suivants :

- obtention d'un premier emploi

- mutation

- perte d'emploi

- nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,

- locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile

- locataires bénéficiaires du RMI

Un état des lieux de sortie doit être « établi contradictoirement par les parties lors (...) de la restitution des clés, ou à défaut par huissier de justice »

C'est à partir de l'état des lieux que court le délai de deux mois laissé au propriétaire pour restituer le dépôt de garantie au locataire.