Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou votre projet immobilier est déjà en cours de construction. Sachez que la loi vous protège et oblige le promoteur à souscrire une garantie d’achèvement afin de vous assurer de l’achèvement des travaux en cas de défaillance. Quelle est l’étendue de cette obligation ? Comment actionner cette garantie ? Le défaut de garantie vous permet-il de remettre en cause le contrat de VEFA ? Avocats Picovschi vous répond à la lumière de la jurisprudence.
Quelles sont les garanties du contrat de VEFA ?
Le contrat de VEFA est encadré par un formalisme strict visant à protéger l’acheteur. Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix convenus.
À chacune des étapes de la construction, vous devez verser le pourcentage du prix correspondant à l'état d'avancement des travaux.
Le législateur met une obligation importante à la charge du vendeur : celle de fournir une garantie d’achèvement à l’acquéreur. Cette garantie lui assure de voire les travaux financés en cas d’impossibilité du vendeur d’y procéder lui-même.
Dans son arrêt du 30 septembre 2015, la 3ème chambre civile Cour de cassation est venue renforcer cette obligation mise à la charge du vendeur. Vérifiez avec votre avocat que votre contrat de VEFA prévoit toutes les clauses requises et est suffisamment protecteur.
Quels sont mes droits si le vendeur n’a pas souscrit de garantie d’achèvement ?
En l’espèce, dans le cadre d’un contrat de VEFA portant sur une maison à usage d’habitation, le vendeur n’avait pas constitué de garantie intrinsèque d’achèvement (c’est-à-dire une garantie apportée par le vendeur avec ses propres deniers) en violation des articles du Code de la construction et de l’habitation.
Cette garantie a pour objet de permettre le financement de l’achèvement de l’immeuble lorsque le vendeur est défaillant. À défaut de constitution de cette garantie, les acquéreurs ont sollicité l’annulation de l’acte de VEFA et la résolution du prêt souscrit pour le financement de la maison.
L’avocat est là pour s’assurer que toutes les garanties ont été souscrites et que le contrat de VEFA respecte le formalisme prévu par le code de la construction. En cas de problème il actionnera les garanties et en cas de défaillance du promoteur s’assurera que le garant remplisse ses obligations.
S’il s’avère qu’aucune garantie n’a été souscrite, il pourra demander l’annulation du contrat.
Avocats Picovschi fait le point sur cette action en nullité au regard de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 30 septembre 2015.
1er apport de l’arrêt : à quelle date le juge va-t-il apprécier le défaut d’achèvement des travaux ?
En l’espèce trois ans s’étaient écoulés entre la formation du contrat et l’assignation introductive d’instance. L’immeuble avait été achevé entre l’assignation et le premier jugement. Or, à cette dernière date, l’immeuble n’était pas achevé (achevé entre l’assignation et le premier jugement). Il revenait donc à la Cour de cassation de déterminer si la recevabilité de l’action en nullité devait s’apprécier au jour de l’assignation ou à la date à laquelle il devait être statué. La Cour de cassation décide que c’est l’état d’avancement de l’immeuble à la date de l’acte introductif d’instance qui détermine la recevabilité de l’action.
La Cour régulatrice prononce la nullité du contrat, faute pour le vendeur d’avoir constitué une garantie d’achèvement.
2ème apport de l’arrêt : qui peut garantir le vendeur ?
Il ressort de cet arrêt que la garantie intrinsèque du vendeur en VEFA ne saurait être constituée par une avance de trésorerie provenant de la société mère à l’égard de la société venderesse. Seuls « des fonds propres » auraient pu garantir la pérennité du financement, conformément aux exigences de du code de la construction et de l’habitation (CCH)
Précisons que la garantie intrinsèque est désormais révolue pour les contrats portant sur des opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015. Seules pourront être constituées une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. La garantie d’achèvement sera désormais extrinsèque (c’est-à-dire fournie par un tiers ; ex. : une banque) et devra faire l’objet d’une attestation établie par le garant et annexée au contrat.
Soyez vigilant est demander à votre avocat de vérifier que les garanties fournies par votre vendeur vous sont suffisamment favorables.
3ème apport de l’arrêt : quelles sont les modalités d’établissement d’une attestation d’achèvement ?
La décision soumise vient préciser les modalités d’établissement de l’attestation d’achèvement des fondations. Elle écarte l’acte établi en termes généraux sans viser spécialement les lots faisant l’objet du contrat de VEFA. La Cour de cassation décide que l’établissement de la prétendue attestation par le préposé d’une société appartenant au même groupe que la société vendeur, n’assure pas l’objectivité requise afin d’apporter une garantie aux acquéreurs.
Le contrat de VEFA est un contrat complexe. Il met à la charge des acquéreurs et des vendeurs un grand nombre d’obligations destinées à sécuriser l’opération envisagée. Si vous êtes sur le point de signer un contrat de VEFA, n’hésitez pas à faire appel à votre avocat. Si un problème intervient au cours de la construction et que vous devez actionner cette garantie, l’avocat est là pour effectuer les démarches nécessaires et contraindre les autres parties à remplir leurs obligations.
Avocats Picovschi, rompu au droit immobilier et de la construction, saura vous conseiller et défendre vos intérêts.
