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VEFA : Que faire en cas de retard de livraison ?

| Mis à jour le 03/11/2017 | Publié le 23/08/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez décidé d’acquérir un bien immobilier neuf, pour cela, vous avez eu recours à une vente en l’état futur d’achèvement, autrement dit une Vefa, néanmoins votre bien n’est pas prêt dans les temps. Alors vous vous interrogez sur les actions envisageables en cas de retard de livraison … Avocats Picovschi vous donne quelques éléments de réponses.

Qu’est-ce qu’une Vefa ?

Selon l'article 1601-3 du Code civil, « la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
Afin de protéger au mieux les intérêts de l’acquéreur, le législateur a pris le soin de réglementer ce type de contrat de façon très rigoureuse. En effet, la Vefa est gouvernée par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967, ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Que faire en cas de retard de livraison ?

Le vendeur qui ne livre pas le logement dans les délais doit payer les pénalités de retard dès le premier jour de retard, si celui-ci est supérieur à 30 jours. Ces pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard.

Si le vendeur ne livre pas le bien dans les délais, la résolution de la vente peut être prononcée de ce seul fait (CA Paris, 2e ch., 25 mars 1999).

Par ailleurs, si le défaut de délivrance dans les délais entraîne un préjudice à l'acheteur, la sanction peut être des dommages et intérêts (Cass. 3e civ.17-2-1999 n°321, Vercesi c/Tarantino).

Le contrat peut prévoir des pénalités de livraison si le bien n'est pas délivré au terme convenu. A ce titre, il est judicieux de faire appel à un avocat, en amont, afin de minimiser vos risques et de protéger vos intérêts. En effet, il est possible de prévoir contractuellement que des pénalités seront automatiques, sans qu’il soit nécessaire de prouver un préjudice de l’acheteur.

En cas de retard de livraison, il est conseillé de mettre en demeure le vendeur de livrer le bien. Si la mise en demeure est restée infructueuse, il faut demander le paiement des pénalités de retard ainsi que le paiement des frais engendrés par ce retard. Par exemple, certains acheteurs locataires mettent fin à leur bail pour entrer en possession de leur bien acheté en Vefa. Si ce bien n'est pas livré dans les délais convenus, cela peut entraîner des frais d'hôtel. Il est donc conseillé de s'assurer de la livraison du bien avant de donner congé.

Force majeure et intempéries

Le constructeur ne peut refuser de payer les pénalités de retard de livraison en dehors du cas de force majeure. Il est toutefois exonéré du paiement des pénalités de retard de livraison si le retard est dû à des intempéries. Par exemple, une clause prévoyant que le délai de livraison soit reporté à une date d’une durée correspondant au double des jours d’intempérie est valable, a décidé la Commission des clauses abusives dans un avis du 29 septembre 2016, confirmant une jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ. 24 octobre 2012, n°11-17 800). Il faut toutefois pour cela que le relevé de ces jours soit réalisé par une personne extérieure (un tiers) au contrat et sur la base de relevés météorologiques publics, que ce report ne soit pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné ; et enfin que celui-ci ne modifie pas les termes du contrat, selon lesquels le paiement échelonné des sommes n’est dû qu’au fur et à mesure de l’achèvement des étapes de la construction.

Le vendeur est aussi exonéré si des journées de grèves ont perturbé l'avancement du travail, si des travaux supplémentaires non prévus dans le contrat initial ont dû être réalisés.

Il est conseillé au maître de l'ouvrage de fixer une date de livraison plutôt qu'un délai afin que les pénalités de retard soient mises en œuvre plus aisément.

L’avocat en droit immobilier, incontournable en matière de contentieux générés par les retards de livraison

L'avocat peut vous accompagner si vous êtes dans une situation conflictuelle avec votre constructeur. Il peut vous décharger des relances et des négociations qui s’éternisent avec des partenaires, abusant parfois de leur position de professionnel de l’immobilier. Ainsi, dès l'apparition du litige, faire appel à un avocat expert en droit immobilier et en droit de la construction vous allègera d’un stress conséquent et vous fera gagner un temps précieux. En effet, les retards de livraison ont parfois un coût important que nos experts tâcheront de limiter, voire de supprimer, en accélérant le plus possible les procédures et en vous donnant les meilleurs conseils.

Fort de son expérience, Avocats Picovschi vous guide dans vos litiges en droit de l’immobilier, attaché à répondre précisément à vos préoccupations en cas de retard de livraison. Un avocat expert en droit immobilier vous permettra ainsi de défendre vos intérêts.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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