Le contrat de bail est contrat de louage conclu entre deux parties, le bailleur et le preneur. Quid de ce contrat en cas de décès du locataire ?
En vertu d'un arrêt n°09-16.082, du 29 septembre 2010 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation : « Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ; les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, sous l'obligation d'acquitter toutes les charges de la succession ».
Les faits étaient les suivants : Par acte du 23 mai 1955, la Société de Participations industrielles du sud-est, propriétaire d'une maison d'habitation soumis aux dispositions de la loi de 1948, l'a donné à bail à Mr X. A la mort de Mr X en 1973, son épouse, Mme Y reste dans les lieux jusqu'à son décès en 2002. La société Unicoop, aux droits de la SPISE a délivré à la sœur de Mme Y et à sa fille Mme X, un commandement de payer des arriérés de loyers de juin 2000 à août 2005.
Mme X a agi en nullité de ce commandement et en reconnaissance de son droit au maintien dans les lieux. Pour dénier à Mme X les droits locatifs qu'elle tenait de sa mère, la cour d'appel retient : « les héritiers du titulaire du bail ne peuvent obtenir le bénéfice de ce bail que s'ils l'ont revendiqué et qu'aucune des pièces produites ne révèle que Mme X, ait entendu poursuivre l'exécution du bail, ce qui supposait nécessairement qu'elle paye le montant du loyer convenu ».
La cour de cassation casse et annule aux motifs que :
- Le bail d'un immeuble soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas résolu par la mort du preneur
- Le droit de bail se transmet aux héritiers du seul fait du décès du preneur, sans qu'ils aient à exprimer à cette fin de volonté particulière
- Le preneur peut, même sans autorisation du bailleur ou du juge, refuser d'exécuter son obligation de payer de loyer lorsque le bailleur a contrevenu gravement à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux et d'entretenir ceux-ci.
- Que l'héritier du preneur initial d'un bail peut refuser de payer le montant du loyer en cas d'inexécution grave de l'une de ses obligations par le bailleur, de sorte qu'un refus n'est pas de nature à caractériser nécessairement une absence de volonté de l'héritier du preneur de poursuivre l'exécution du bail
Qu'en statuant ainsi alors, qu'elle avait constaté que Mme X était héritière de sa mère, titulaire du bail, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés.
Elodie COIPEL
Juriste
