Nullité du CCMI, comment éviter la démolition ?

Les cas justifiant la nullité du CCMI

Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat très protecteur à l’égard du maitre d’ouvrage. Dès lors, la loi impose le respect de nombreuses conditions, d’ordre public (mention de l’obtention d’un permis de construire, durée des travaux…). Le non-respect de ces dernières expose le contrat à la nullité.

Les exemples de nullité sont nombreux : absence de la mention du prix ou de ses modalités de paiement, absence de pénalité de retard…

Les conséquences de la nullité d’un CCMI

En principe la sanction est la nullité de votre contrat. Cette dernière a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient à la date de la conclusion du contrat. De sorte que pour une construction cela passe nécessairement par la démolition. Ainsi, pendant de nombreuses années c’était la sanction appliquée par les juridictions. Sanction, qui pouvait se révéler dramatique pour certains constructeurs notamment lorsque le juge ordonnait la démolition sous astreinte.

Cependant, il semble que la Cour de cassation vienne assouplir sa position dans un arrêt du 21 janvier 2016. Les faits de l’espèce étaient les suivants : des époux, suite aux malfaçons qu’ils avaient découvertes, avaient demandé la nullité du contrat pour non-respect des dispositions du code de la construction et de l’habitat sans demander la démolition de la maison. Les juges de la cour d’appel avaient alors refusé de faire droit à leur demande au motif qu’ils ne pouvaient demander la nullité sans demander la démolition du contrat.

La Cour de cassation a refusé de suivre la Cour d’appel en cassant l’arrêt. Elle a affirmé que celui qui demande la nullité n’est pas obligé de demander la démolition. Il peut dès lors limiter sa demande au préjudice résultant de la nullité.

Que faut-il tirer comme conclusion de cet arrêt ? La Cour souhaite que les juridictions fassent une recherche de proportionnalité entre le dommage subi et la sanction. Ainsi face à une construction sur le point d’être achevée, il y a de fortes chances pour que la démolition ne soit pas demandée puisque dans ce cas-là les pertes financières pour le constructeur seraient beaucoup trop importantes par rapport au dommage subi par le propriétaire.

À savoir également que si votre maitre d’œuvre décide de conserver la construction il devra vous indemniser du coût de la construction. Il s’agit ici en réalité de rembourser les sommes que vous avez déboursées pour les constructions.

Attention cependant, il s’agit d’une solution jurisprudentielle qui s’applique à un cas particulier. Les solutions qui en découlent ne sauraient s’appliquer à tous les litiges. Ainsi, il vous est conseillé de vous rapprocher de votre avocat compétent en droit de l’immobilier et de la construction qui saura analyser votre situation et vous donner des conseils adaptés à votre affaire.

L’avocat un incontournable de la procédure

Le recours à un avocat compétent en droit de la construction se révèlera un atout non négligeable. Il vous permettra de trouver une solution à l’amiable. N’oubliez pas que dorénavant avant chaque procès une conciliation est obligatoire. Accompagné de votre avocat vos droits seront respectés et votre situation pourra être réglée rapidement.

En revanche si une conciliation se révèle impossible, la seule solution est d’aller devant le juge pour que ce dernier tranche le litige. Votre avocat maitrisant les procédures judiciaires vous sera d’une précieuse aide (attention n’oubliez pas que si votre litige est porté devant le TGI sa présence est obligatoire). En effet, il pourra rendre les pièces dans les délais impartis, monter avec vous une stratégie qui sera la plus adéquate à votre situation, rassembler les pièces nécessaires.

En cas de litige avec votre maitre d’œuvre, Avocats Picovschi est là pour vous conseiller et vous assister afin de faire valoir vos droits.