CCMI : Peut-on décider contractuellement de s'assujettir aux règles du CCMI alors même que le contrat n'en relève pas au regard des dispositions du code ?

| Publié le 22/08/2011

La Cour de Cassation, par un arrêt (n° 09-66.252) du 6 octobre 2010, a énoncé la possibilité de soumettre volontairement aux dispositions impératives du Code de la Construction et de l'Habitation, en matière de construction de maison individuelle un contrat qui n'en relève pas au regard des dispositions de ce Code.

 Le contrat qui lie le constructeur au maître de l'ouvrage est un contrat de construction de maison individuelle. Ce contrat qui doit contenir certaines mentions est très protecteur pour le maître de l'ouvrage concernant la livraison, le prix et les délais.

A quelles conditions le régime du CCMI s'applique-t-il ?s

L'article L. 231-1 définit les conditions requises pour que le régime du CCMI soit appliqué. Il faut qu'il y ait un immeuble, à usage d'habitation, ou à usage d'habitation et professionnel, qui ne comporte pas plus de deux logements, destinés au même maître d'ouvrage.

En revanche l'immeuble ne peut pas être à usage professionnel uniquement. Ainsi ce contrat ne peut être appliqué à la construction d'une station-service (Cass. Civ. 3e, 15 février 1978, n° 76-11889).

Les cocontractants peuvent ils, par leur seule volonté, assujettir contractuellement au régime des articles L. 231-1 et suivants du CCH, la construction d'un immeuble ne remplissant pas les conditions du CCMI ?

L'arrêt rendu le 6 octobre 2010 par la Cour de Cassation valide la possibilité d'assujettir contractuellement le contrat de construction au champ des règles légales du CCMI.

Le contexte de l'arrêt était le suivant : MX et Mme Y, divorcée X ont confié la construction d'un bâtiment comprenant quatre logements à la société Les constructions d'Aquitaine par contrat du 28 juin 2000. Ce contrat stipulait qu'il est régi par les dispositions des articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Le bâtiment construit par les époux X comprend quatre logements, par conséquent, il ne devrait pas entrer dans le champ d'application du CCMI. Toutefois, les époux ont contractuellement prévus que leur contrat serait régi par les articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Les époux X ont revendu après achèvement les logements, puis par acte du 24 juin 2005, fait assigner le constructeur en nullité du contrat et en condamnation à leur payer diverses sommes.

La Cour d'appel a rejeté la demande d'annulation du contrat. Elle retient que « s'il était loisible aux parties au contrat du 28 juin 2000 de transposer les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation dans leurs relations, les stipulations résultant de cette transposition n'ont pas le caractère d'ordre public de protection du maître de l'ouvrage attaché aux dispositions légales transposées dès lors que les relations des parties, qui concernent la construction de quatre logements, n'entrent pas dans le champ d'application de ces dispositions ; que les époux X... ne sont donc pas fondés à invoquer le caractère d'ordre public des dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation dont s'agit à l'appui de leur demande d'annulation du contrat ».

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour aux motifs que : « les parties sont libres de soumettre volontairement aux dispositions impératives du Code de la Construction et de l'Habitation en matière de construction de maison individuelle un contrat qui n'en relève pas au regard des dispositions de ce Code ».  Et, « qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont d'ordre public en vertu des dispositions de l'article L. 230-1 du même code, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Appliquer le régime du CCMI volontairement peut générer de nombreux contentieux comme nous le montre cet arrêt. Il est donc important de faire analyser le cadre contractuel par l'avocat compétent en Droit immobilier pour s'assurer de la protection apportée.

Source : Cass. Civ. 3e, 10 oct. 2010,  n° 09-66.252  (Légifrance)

Elodie COIPEL
Juriste