Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi
Vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Votre banquier peut-il être responsable pour avoir débloqué un prêt alors même qu’il n’y avait pas de garantie de livraison ? La Cour de cassation se prononce sur la responsabilité du banquier qui débloque les fonds alors même qu’il n’y a pas de garantie de livraison (Civ. 3e, 14 mars 2012, n° 11-10291).
Les faits
Les époux X ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec M. Y. Leur banque leur a consenti un prêt. Le chantier a débuté sans garantie de livraison financière d'achèvement, ni assurance dommages-ouvrage. Après liquidation judiciaire de M. Y, les époux X ont assigné leur banque en paiement sur le fondement des articles L. 231-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Condamnée par la Cour d’appel, la banque forme un pourvoi en cassation.Le principe juridique
Le principe est que le banquier peut valablement émettre une offre de prêt lorsque le CCMI est conclu sous les conditions suspensives de l’obtention d’une assurance dommages-ouvrage et d’une garantie de livraison, sans avoir l’obligation de vérifier la réalisation de ces conditions. En revanche, il commet une faute s’il débloque les fonds sans avoir la copie de la garantie de livraison.L’article L231-10 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l'article L. 231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l'article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat ».
La solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi de la banque au motif « qu'ayant relevé que la CRCAM avait débloqué une partie des fonds alors qu'elle n'avait pas reçu copie de la garantie de livraison à prix et délai convenus, la cour d'appel a exactement retenu, par ces seuls motifs, que cette faute de la banque avait privé les époux X..., qui n'étaient pas tenus de s'assurer de la délivrance de l'attestation de garantie de livraison, d'une chance d'éviter la faillite de leur projet dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée ».L’avocat compétent dans le domaine du droit de la construction saura vous défendre lors des litiges occasionnés par la construction d’une maison individuelle. Ce professionnel du droit vous permettra d’éviter une perte considérable de temps et d’argent.
** Ce que l'on nomme, parfois pudiquement, l'aléa judiciaire nous rappelle que la justice humaine diverge parfois de la JUSTICE. Dans ce domaine, plus peut-être que tout autre, la vérité est difficile à mettre à jour. Aussi, ce qui apparait comme évident sur le plan humain ne l'est pas forcément sur le plan juridique faute d'une traduction de la réalité humaine en réalité juridique. Ce décalage constitue le travail et le talent de l'avocat : à lui de le réduire par sa connaissance parfaite du droit et son expérience professionnelle. Le non-initié ne peut en effet pas prétendre y parvenir, il pourra éventuellement réunir les informations mais leur traduction en termes juridiques adéquats fera défaut. **
