Contrat de construction de maison individuelle : précisions sur la garantie de remboursement

| Publié le 03/11/2011

Vous avez souscrit à un contrat de construction de maison individuelle, vous êtes constructeur ou garant, cet article vous éclaire sur l’étendue de la garantie de remboursement. La Cour de cassation énonce que les dispositions légales de la garantie de remboursement sont d’ordre public et qu’on ne peut en limiter la portée.

Le contexte de l’arrêt rendu par la Cour de cassation est le suivant : une société civile immobilière, le maître de l'ouvrage, a conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan. Elle a réglé avant l'ouverture du chantier 5 % du prix convenu de la construction, au jour de la signature du contrat, et 5 % dudit prix à la délivrance du permis de construire. Le constructeur a souscrit une garantie de remboursement auprès de la Compagnie européenne de garanties immobilières, devenue Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGI). L'ouverture du chantier n'est pas intervenue, en raison de la liquidation judiciaire du constructeur. Le garant a opposé au maître de l'ouvrage que la garantie était limitée au premier des deux acomptes. Le maître de l'ouvrage l'a assigné en remboursement du second. La cour d’appel a accueilli la demande du maître de l’ouvrage et la CEGI a formé un pourvoi en cassation.

La garantie de remboursement couvre-t-elle les deux acomptes ?

L’article R231-8 du code de la construction et de l’habitation énonce :

« I. - Lorsque le contrat n'a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l'article L. 231-4-III, il prévoit un paiement n'excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu'un paiement n'excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.

II. - La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet.

La garantie est donnée :

1. Pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;

2. Pour le cas où le chantier n'est pas ouvert à la date convenue ;

3. Pour le cas où le maître de l'ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1.

Cette garantie prend fin à la date d'ouverture du chantier ».

La CEGI soutient que « si le constructeur d'une maison individuelle doit fournir au maître de l'ouvrage une garantie de remboursement conforme aux dispositions légales et d'ordre public, l'engagement du garant ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ,que le garant ne saurait être tenu de couvrir un acompte dont la garantie n'a pas été prévue par le contrat de construction ; que cette garantie de remboursement prévue à l'article 3-3 a) des conditions générales était limitée par les conditions particulières au montant de l'acompte versé à la signature ».

La Cour de cassation rejette le pourvoi aux motifs que : « l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie, et qu'en application de l'article R. 231-8-I du code de la construction et de l'habitation cette garantie couvre les paiements au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la CEGI ne pouvait pas limiter sa garantie à un seul des deux paiements ».

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Source: Civ. 3e, 5 octobre 2011, n° 10-18.986

Elodie COIPEL
Juriste