Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
- Les zones soumises à l’obtention d’un permis de démolir
- Les opérations concernées par le permis de démolir
- Les dispenses de permis de démolir
- Comment demander un permis de démolir ?
- Contester le refus de délivrance de permis de démolir
- Permis de construire annulé pour défaut de demande de permis de démolir
- Contester un permis de construire : quels recours et quelles sanctions ?
Vous devez démolir pour pouvoir reconstruire et vous avez pensé à solliciter un permis de construire, mais pas un permis de démolir au préalable ? Au contraire, vous avez demandé un permis de démolir et la mairie est restée silencieuse ou pire, vous l’a refusé ? Vous souhaitez contester un permis de démolir ou vous vous demandez si l’opération que vous envisagez nécessite l’obtention d’un permis de démolir ? Cet article est fait pour vous !
Les zones soumises à l’obtention d’un permis de démolir
De manière générale, sont concernées par le permis de démolir les constructions qui se trouvent :
- Dans des communes qui ne sont pas dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols approuvé, dans des périmètres délimités par délibération du conseil municipal. Le conseil municipal détermine donc les zones concernées.
- Dans une zone particulière : secteur sauvegardé, zone de protection des monuments naturels et des sites, zones délimitées à l'intérieur des périmètres sensibles, zones d'environnement protégé.
Attention : Les immeubles classés au titre des monuments historiques en application du code du patrimoine et les sites classés en application du code de l'environnement demeurent régis par les dispositions particulières à ces codes.
Le permis de démolir n’est pas requis en dehors des zones limitativement énumérées par le Code de l’urbanisme (Conseil d’État, 28 juillet 2000).
Les opérations concernées par le permis de démolir
Quelles sont les démolitions soumises à autorisation ?
Les juges ont retenu que la démolition d’une grange à l’occasion de l’extension et de la surélévation d’un immeuble autorisées par permis de construire, la destruction d’une partie de la toiture et des murs, la démolition d’un escalier extérieur, l’abattement des murs pignons et latéraux constituent des démolitions soumises à l’obtention d’un permis.
En revanche, ne constituent pas des démolitions soumises à l’obtention préalable d’un permis de démolir le descellement d’une machine, l’inversion de la pente d’une partie de la toiture, la modification du cloisonnement intérieur.
Quels sont les travaux soumis à autorisation ?
Les travaux qui ont pour effet de « rendre inutilisable tout ou partie d’une construction » sont assimilés à des démolitions et sont soumis à autorisation.
Par exemple, il faut demander un permis de démolir pour des travaux faisant l’objet d’un permis de construire lorsqu’ils ont pour effet de créer un péril de l’immeuble ; au contraire, la démolition de piscine n’est pas concernée.
Les dispenses de permis de démolir
Il existe des cas dans lesquels il n’est pas nécessaire de demander un permis de démolir. C’est notamment le cas, par exemple, des démolitions couvertes par le secret de la défense nationale, des démolitions effectuées sur un bâtiment menaçant ruine ou insalubre, ou encore de celles effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive, …
Comment demander un permis de démolir ?
Il faut remplir un certificat spécial, et le dossier doit être envoyé en quatre exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie de la commune où se situe le terrain.
La mairie vous donne alors un récépissé comportant un numéro d'enregistrement et la date à laquelle un permis tacite doit intervenir.
À partir de la date du dépôt de la demande, la demande est affichée en mairie dans les quinze jours, et ce, pendant deux mois. En effet, le délai d'instruction (délai pendant lequel la mairie fait les recherches pour savoir si elle accorde ou pas le permis) est généralement de 2 mois à partir de la date du dépôt de la demande.
À la fin du délai de deux mois, si la mairie est restée silencieuse, on considère que l’autorisation de démolir est donnée (tacitement).
Là encore attention aux délais ! Le délai mentionné est celui de droit commun, des exceptions existent. Le délai peut notamment être allongé dans certains cas.
ATTENTION : il s’agit des règles pour les cas généraux, mais il existe de nombreux cas particuliers.
Contester le refus de délivrance de permis de démolir
Lorsque la mairie vous refuse la délivrance du permis de démolir, vous pouvez lui demander de revoir sa position. Vous devez alors en principe en faire la demande dans le délai de deux mois suivant le refus et envoyer cette demande par lettre recommandée avec avis de réception.
Si la mairie persiste à ne pas vouloir vous délivrer ce permis alors vous pouvez agir devant les tribunaux compétents !
Il vous faudra alors savoir comment bien exposer les raisons qui vous permettent d’obtenir ce permis de démolir. Le recours à l’avocat peut alors s’avérer judicieux.
Permis de construire annulé pour défaut de demande de permis de démolir
Par un arrêt rendu le 14 mai 2014, le Conseil d’Etat nous donne un exemple concret : il a annulé un permis de construire qui avait été accordé alors qu’il fallait au préalable avoir sollicité et obtenu une autorisation de démolir.
Un permis de construire avait été demandé (et obtenu) en vue de l’extension et de la surélévation d’une maison d’habitation. Les premiers juges avaient décidé d’annuler ce permis de construire estimant qu’il fallait avoir demandé – au préalable - l’autorisation de démolir une partie de la construction existante, car les travaux envisagés nécessitaient une telle démolition. L’importance de l’atteinte au gros œuvre envisagée relève de l’appréciation des juges du fond. Le Conseil d’État s’autorise toutefois une marge d’appréciation concernant l’opération elle-même (sur laquelle les juges du fond se fondent pour estimer que les travaux nécessitent un permis de démolir).
De quel projet s’agissait-il ? Il était question de la démolition de la charpente et de la toiture existantes, et de la démolition partielle de plusieurs façades.
Dans d’autres arrêts, le Conseil d’État a décidé que l’opération de démolition partielle en particulier la destruction des toitures de constructions existantes et leur remplacement par une dalle béton nécessite un permis de démolir.
Contester un permis de construire : quels recours et quelles sanctions ?
Vous estimez que le permis de démolir n’est pas valable ? Vous souhaitez remettre en cause la validité du permis de démolir ? Il est possible d’agir pour obtenir l’annulation du permis de démolir ! Il faut néanmoins respecter les règles de compétence des tribunaux et les délais pour agir.
Lorsque vous êtes un tiers, vous devez justifier d’un intérêt à agir. Le Conseil d’État a notamment décidé que la société qui occupe le rez-de-chaussée du bien qui allait être démoli a qualité pour agir contre ce permis de démolir.
Il existe également des procédures d’urgence pour que l’exécution de la démolition soit suspendue.
Enfin, la responsabilité de l’autorité administrative peut être engagée et indemnisation obtenue dans certains cas.
