Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous construisez votre maison individuelle et le constructeur a cessé les travaux sur le chantier ? Vous ne savez plus vers qui vous tourner alors même que vous vous êtes déjà engagé financièrement ? Quelles solutions pour sortir de cette situation et quels recours s’offrent à vous ?
L’abandon du chantier dans le cadre d’un CCMI
L'immobilier, rêve d'une vie, peut vite tourner au cauchemar. Il arrive que certains constructeurs commencent les travaux de construction et ne les terminent pas pour des raisons diverses, notamment en cas de faillite. L'abandon de chantier se caractérise par une cessation des travaux d'une durée anormale et non justifiée.
Certains maîtres de l'ouvrage sont victimes d'escroquerie : le constructeur commence les travaux et ne donne plus signe de vie par la suite, après avoir reçu un premier acompte ou la totalité des sommes pour la réalisation du chantier.
Il arrive aussi que le constructeur ait des difficultés et se trouve en situation de redressement ou liquidation judiciaire. Le chantier est abandonné, la maison qui n'est pas terminée commence alors à tomber en ruine. Vous ne parvenez pas à récupérer l’argent investi et vous n’avez pas les moyens de débloquer de nouveaux fonds pour engager quelqu’un d’autre pour finir le chantier.
Les garanties offertes par le CCMI : une garantie de livraison obligatoire
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), est régi par la loi du 19 décembre 1990 codifiée dans Code de la construction et de l’habitation afin de protéger efficacement le maitre de l'ouvrage.
En cas d'abandon de chantier, les solutions sont plus protectrices dans le cadre d'un CCMI que dans le cadre d'un contrat d'entreprise.
En effet, si vous avez souscrit à un CCMI, le constructeur doit obligatoirement souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus, auprès d'un établissement de crédit ou d'une entreprise d'assurances agréée. Alors que ce n'est pas le cas pour un contrat d'entreprise.
Régie par l'article L231-6 du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison va couvrir le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, pour tous les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus à date et prix convenus. Cette garantie est obligatoire. L'attestation doit être annexée au contrat. Le constructeur qui commence les travaux sans cette garantie s'expose à des sanctions pénales.
La garantie de livraison protège le maître de l'ouvrage d'éventuels abandons de chantier. Elle peut être mise en œuvre soit à la demande du maître de l'ouvrage soit à la demande du garant.
Ainsi, si vous constatez que le délai de livraison n'est pas respecté, ou un abandon de chantier, vous en informez le garant. Selon l'article L231-6, il mettra en demeure le constructeur de livrer le bien. La mise en demeure de fait par signification par acte d'huissier. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
La demande de mise en jeu peut émaner du garant lui-même s'il constate les difficultés.
D’autres garanties sont également prévues par la loi, toujours dans un souci de protection du maitre de l’ouvrage : garantie de paiement des sous-traitants, garantie décennale, garantie de bon fonctionnement …
Que faire quand le constructeur fait l'objet d'une procédure collective ?
Le garant met en demeure l'administrateur judiciaire de se prononcer sur l'exécution du contrat. S'il ne donne pas de réponse dans un délai d'un mois, le garant procédera à ses obligations. Ce délai d'un mois ne peut être prorogé. Il en est de même si l'administrateur répond positivement, mais ne poursuit pas l'exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.
Si le juge prononce la liquidation judiciaire du constructeur, le garant doit intervenir.
Par conséquent, il est donc conseillé d'assujettir la construction de sa maison individuelle aux dispositions du CCMI (article L. 231-1 et suivants) et ce, même si elle n'en relève pas au regard des dispositions du code (Cass. Civ. 3e, 10 oct. 2010, n° 09-66.252). Attention toutefois à respecter les mentions obligatoires du contrat, conditions sine qua non de sa validité. Si le contrat n'est pas valable, la règlementation du contrat d'entreprise, moins protectrice pour le maître de l'ouvrage, s'applique.
Il existe donc des solutions en cas d'abandon de chantier. Recourir à un avocat compétent du droit de la construction permet d'éviter de nombreux contentieux et de bénéficier de conseils nécessaires pour agir. Ne pas agir est la pire des solutions. Vous y perdrez votre argent et votre maison.
