Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous venez de conclure un contrat de construction de maison individuelle et vous vous interrogez sur la mise en œuvre de la garantie de remboursement ? Dans quels cas s’applique-t-elle ? Quelles sont ses conditions de validité ? Avocats Picovschi vous dit tout sur cette garantie dans les lignes qui suivent.
Définition de la garantie de remboursement
Cette garantie n’est pas obligatoire. Cependant, elle intervient quand le promoteur demande un acompte avant le début des travaux. Dans ce cas le promoteur devra souscrire une garantie de remboursement afin de garantir au maître de l’ouvrage le remboursement de ces versements en cas notamment de :
- Non-réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu au contrat,
- non-ouverture du chantier à la date indiquée,
- rétractation du maître d’ouvrage dans le délai légal imparti.
L’organisme financier auprès duquel il souscrit cette garantie délivrera une attestation de remboursement.
Si le constructeur ne souscrit pas cette garantie, il ne pourra exiger le versement d’acompte, mais pourra simplement demander un dépôt de garantie ne pouvant excéder un certain pourcentage du prix.
Toutes ces modalités sont prévues par la loi et codifiées dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Le constructeur s’expose à des sanctions civiles et pénales en cas de non-respect de ces conditions (articles L. 241-1 et suivants du CCH)
La jurisprudence est venue préciser certains points.
La garantie de remboursement doit avoir été fournie au moment de la réception des fonds par le constructeur : Cour de cassation, chambre civile 3, 7 décembre 1988, N° 87-13172 « tout contrat de construction d'une maison individuelle doit énoncer la garantie apportée par le constructeur pour la bonne exécution de sa mission au prix convenu et doit préciser les modalités d'application de cette garantie, et le constructeur doit justifier au moment de la réception des fonds de l'existence des garanties de remboursement des sommes versées par le maître de l'ouvrage et de livraison au prix convenu » .
« Se rend coupable de perception anticipée de fonds, le constructeur de maison individuelle qui exige ou accepte des acomptes, alors que l'attestation de garantie de remboursement n'a pas été annexée au contrat lors de sa signature » : Cour de cassation, Chambre criminelle, 7 mars 2006, n° 05-83.289
Conditions de validité de la garantie de remboursement : elle doit être annexée au contrat
Les attestations des garanties souscrites sont établies par le garant et annexées au contrat.
La Cour de cassation énonce que la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison et qu'elle doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire l'objet d'une condition suspensive (Cour de cassation, chambre civile 3, 22 sept. 2010, n°09-69.640).
Dans cette affaire, le contexte était le suivant : Les époux X et la société les Demeures Gilles Richard ont signé un contrat de construction de maison individuelle. La déclaration d'ouverture de chantier est datée du 15 janvier 2007. Le 28 février 2007 le chantier a été arrêté suite à une fissuration. La société a proposé de reprendre les travaux en y incluant les préconisations des experts. Les époux X ont refusé cette proposition et ont refusé de payer un nouvel appel de fonds. Ils ont assigné la société en nullité du contrat, en résolution du contrat et en indemnisation de leurs préjudices. La société les a assignés en résiliation du contrat et en paiement du solde des travaux.
La Cour d'appel a débouté les époux X de leur demande en nullité du contrat au motif que le contrat qui a été signé le 5 juillet 2005 a donné lieu au paiement d' un premier acompte, que la garantie de remboursement a été délivrée le 16 septembre 2005, n'était pas jointe au contrat le jour de la signature, mais que cette nullité a été couverte par la remise de l'attestation de garantie de remboursement datée du 16 septembre 2005 et que « les conditions particulières mentionnaient que le contrat était soumis à la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison et que s'il est fait état d'un versement à la signature du contrat il n'est pas justifié de l'encaissement de cet acompte avant la délivrance ».
La Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel au motif que « la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison et doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire l'objet d'une condition suspensive».
Selon la Cour de Cassation, en vertu des articles L.231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, la garantie de remboursement doit être annexée au contrat et doit exister au moment de la réception des fonds.
