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Retard de livraison, abandon de chantier, malfaçons… autant de désagréments qui peuvent survenir dans le cadre de la construction d’une maison individuelle et conduire le maître de l’ouvrage à vouloir résilier le contrat. Mais qu’advient-il alors des garanties ? Comment garantir l’achèvement des travaux et la réparation des désordres en cas de résiliation du contrat ? Avocats Picovschi, expert en droit de la construction à Paris, vous éclaire dans les lignes qui suivent.
Résiliation du contrat de construction et faute du constructeur : quelles conséquences pour le maître d’ouvrage ?
Vous estimez que le constructeur de votre nouvelle maison a commis une faute ? Notez qu’il est très fréquent de rencontrer des difficultés et surtout d’observer certains dommages durant une construction.
Le contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) pose plusieurs questions concernant notamment le paiement des pénalités en cas de retard de chantier et des frais en présence de malfaçons de la part du constructeur. Depuis un arrêt du 27 avril 2001, même dans le cadre d’un CCMI, il est possible de demander la réparation du préjudice subi via le droit commun de la responsabilité, c’est-à-dire en prouvant que le dommage résulte du comportement fautif du constructeur. Si vous ne souhaitez plus poursuivre l’exécution de ce contrat, vous pourrez toujours demander la résiliation du contrat sous certaines conditions. A noter que la résiliation du contrat de construction de maison individuelle résultant de la faute du constructeur, n'exonère ainsi pas le constructeur du paiement des pénalités de retard. Par ailleurs, la garantie de livraison ne s'éteint pas non plus du seul fait de la résiliation du contrat de construction de maison individuelle.
Pour engager la responsabilité de votre constructeur, pensez à faire appel à un avocat expert en matière de droit de la construction. Ce dernier, accoutumé à ce type de contentieux saura vous accompagner pour prouver la faute du constructeur et obtenir des dommages et intérêts résultant du préjudice que le retard ou la mauvaise exécution des travaux vous fait subir.
Résiliation du CCMI et mise en œuvre des garanties
Vous souhaitez résilier votre CCMI mais vous vous demandez quels sont les impacts de cette résiliation sur votre construction ? Notez que des garanties seront applicables dans ce type de contrat et notamment la garantie de livraison.
L'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 22 septembre 2010, pose les questions suivantes : le constructeur est-il tenu du paiement des pénalités de retard en cas de résiliation du contrat de construction ? La résiliation du contrat de construction entraîne-t-elle la résiliation de la garantie de livraison ? Dans cette affaire, la Cour de Cassation a jugé que la résiliation du contrat laisse subsister la garantie de livraison.
L'origine de l'affaire est la suivante :
Des époux, maîtres de l'ouvrage, ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, avec une société de construction. Afin de remplacer l'escalier en bois d'accès à l'étage par un escalier en béton, un avenant a été signé. Le contrat stipulait une durée totale des travaux de sept mois à compter de l'ouverture du chantier. Une garantie de livraison au prix et délais convenus a été accordée par une société garante. Le constructeur ayant pris du retard sur le chantier et ayant engendré des malfaçons, les époux ont cessé les paiements et ont demandé la résiliation du contrat de construction. Le constructeur a abandonné le chantier.
Le requérant souhaitait obtenir la condamnation solidaire des deux sociétés à payer les diverses sommes résultant du retard du chantier, des réparations des malfaçons et de l'achèvement du chantier.
L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence condamne le constructeur et exonère la société garante au motif que le contrat de construction étant résilié, la garantie accordée par la société garante est devenue caduque. Par ailleurs, elle rajoute qu’en raison de la résiliation du contrat de construction, le maître de l'ouvrage ne peut réclamer au constructeur les pénalités de retard prévues par le contrat résilié.
La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'Appel au motif que :
« La résiliation du contrat de construction n'a pas d'effet rétroactif et n'exonère pas le constructeur de paiement des pénalités contractuelles en cas de retard d'exécution ; la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui a pour but de protéger le maître de l'ouvrage contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu'elle est prévue au contrat provoqués par la défaillance du constructeur, constitue une garantie d'ordre public et autonome, qui ne s'éteint pas du seul fait de la résiliation du contrat de construction qui n'a pas d'effet rétroactif »
Pour résumer cette affaire, la garantie de livraison est d’ordre public et donc autonome du contrat de construction. Cela signifie que, même en cas de résiliation dudit contrat, le bien devrait être livré à raison du respect de certaines conditions. Par conséquent, le maître de l'ouvrage, souvent novice dans le domaine de la construction, est protégé par la jurisprudence. Acheteurs, soyez tout de même vigilent et n'hésitez pas à prendre conseil auprès du cabinet Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction, afin de connaitre vos droits et obligations et vous faire assister pour une résiliation de CCMI.
Sources :
www.village-justice.com « Dommages intermédiaires affectant une construction : la preuve d’une faute du constructeur est nécessaire. » publié le vendredi 30 aout 2013 par Jérome Blanchetière
www.anil.org « Le fonctionnement de la garantie de livraison dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle »
