Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous être propriétaire d'un fonds de commerce que vous ne souhaitez ou ne pouvez pas exploiter directement et vous hésitez à conclure un contrat de location-gérance ? Ce mécanisme présente de nombreux intérêts pour le bailleur, notamment pour tester un repreneur potentiel ou en raison d’une impossibilité temporaire d’exploiter son fonds. Avocats Picovschi revient sur les avantages de la location et sur ses inconvénients qui ont été allégés par la loi du 9 décembre 2016, dite loi Sapin II.
Pourquoi conclure un contrat de location-gérance ?
La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce cède l’exploitation de son fonds à un commerçant. Le locataire-gérant dirige librement le fonds de commerce à ses risques et périls en échange du paiement d’une redevance.
Cette formule peut être avantageuse pour le bailleur ; cela lui permet de rester propriétaire de son fonds tout en percevant une redevance qui peut être de différente nature : somme d’argent, pourcentage sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires. Par ailleurs, il s’agit d’une façon efficace d’organiser la reprise du fonds de commerce par un acquéreur potentiel. Il est par exemple possible d’ajouter une promesse de vente au contrat.
Aujourd’hui, le principal risque auquel s’expose le bailleur est de retrouver son fonds avec une valeur très atténuée. En effet, en l’absence de vente du fonds de commerce, le propriétaire le récupère dans l’état où il se trouve. Cette règle peut toutefois s’avérer favorable : le propriétaire peut profiter de l’excellente gestion de son locataire et recouvrer un fonds de commerce à une valeur bien plus élevée que celle à laquelle l’avait cédé. Dans ce cas, le locataire ne peut pas prétendre à une quelconque indemnité.
Le contrat de location-gérance est un outil qui peut s’avérer profitable. Il est toutefois nécessaire d’être attentif aux règles de formes et aux obligations de chacune des parties – aussi bien légale, que contractuelle. En effet, des conditions tenant au bailleur et au locataire sont prévues par la loi et des mentions obligatoires doivent figurer au contrat. Par ailleurs, le contenu du contrat de location-gérance varie en fonction des objectifs poursuivis par le bailleur. Aussi, les judicieux conseils d’un avocat expérimenté en baux commerciaux sont essentiels pour protéger vos droits et pour faire les meilleurs choix.
Loi Sapin II : les nouveautés qui réduisent les risques pesant sur le bailleur
La loi Sapin II a considérablement réduit les contraintes du bailleur et rendu le contrat de location-gérance plus attirant. En effet, avant 2016, les dispositions du code de commerce concernant les obligations du loueur prévoyaient que le bailleur était solidairement responsable des dettes que le locataire avait contractées durant les 6 premiers mois suivant la publication du contrat. Cette disposition, inquiétante pour le bailleur, a été sensiblement allégée. Le délai de 6 mois a été supprimé et la solidarité n’est maintenue que jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, qui doit avoir lieu dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat.
Parallèlement, la solidarité fiscale du loueur avec son locataire est écourtée. Le propriétaire d'un fonds de commerce n’est plus solidairement responsable avec le locataire-gérant des impôts directs liés à l'exploitation du fonds sur toute la durée du bail. Cette solidarité fiscale ne joue que jusqu'à la publication du contrat de location-gérance.
Ces deux modifications relatives au régime de la location-gérance réduisent significativement les contraintes et de risques encourus par les propriétaires. Propriétaire de fonds de commerce, cette bonne nouvelle peut vous encourager à sauter le pas !
Avocats Picovschi habitué aux dossiers relatifs aux baux commerciaux, au droit fiscal et au droit immobilier reste à votre disposition si vous souhaitez bénéficier de notre expertise et de nos conseils pour protéger vos intérêts.
