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Moins contraignant que le bail commercial, la location-gérance est souvent plébiscitée par les propriétaires qui contournent ainsi le droit au renouvellement du contrat. Vous êtes locataire et pâtissez de cette situation ? Faites appel à un avocat pour requalifier votre contrat ! Le cabinet Avocats Picovschi revient sur l’opportunité de cette procédure.
Quelle est la différence entre la location-gérance et la sous-location ?
La location-gérance, très répandue en pratique, est autorisée en matière commerciale, sauf dispositions contractuelles contraires. Le statut des baux commerciaux depuis 1971 n’exige plus l’exploitation principale du fonds de commerce par le locataire.
Afin de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux, de nombreux locataires-gérants ont voulu requalifier leur contrat de location-gérance en sous-location commerciale (ou bail commercial). Les tribunaux admettent cette requalification sous certaines conditions et surtout dans un certain délai.
La location-gérance est un contrat portant sur la location du fonds de commerce et les modalités de son exploitation alors que la sous-location commerciale est un contrat par lequel le preneur à bail (le locataire) met à la disposition d’un tiers tout ou partie des locaux loués contre le versement d’un loyer.
La différence entre la location-gérance et la sous-location a des conséquences importantes en pratique, notamment pour le droit au renouvellement du bail commercial.
En effet, le locataire du bail commercial ayant mis son fonds de commerce en location-gérance aura droit au renouvellement de son contrat, même s’il n'aura pas exploité personnellement les lieux. Cela vaut également pour le sous-locataire en cas de sous-location totale et régulière des lieux. A contrario, le locataire-gérant qui n’est ni propriétaire du fonds, ni titulaire du bail commercial, n’a pas droit au renouvellement du bail.
Comment requalifier le contrat de location-gérance en sous-location ?
La qualification retenue de location-gérance doit correspondre à la réalité des faits. Le juge n’est pas tenu par les stipulations d’un contrat et peut par une appréciation souveraine requalifier la convention. Ainsi, dans une affaire, la Cour de cassation a estimé qu’un contrat de location-gérance devait s’analyser en simple sous-location quand le propriétaire du fonds de commerce, donné en location-gérance, s’était réservé toute l’exploitation prévue à son propre bail. (Civ 3, 26 novembre 1997).
Ou encore, la Cour de cassation a considéré qu’existait un contrat de sous-location et non de location-gérance, lorsque le locataire-gérant exerçait dans les lieux une activité plus étendue que celle que prévoyait le bail, sous son enseigne propre, et sans faire usage du nom commercial du fonds prétendument cédé. (Civ. 3e, 1er juillet 1975).
Afin de percevoir l’intérêt d’une telle requalification par rapport à votre situation, le recours à un avocat vous est hautement recommandé. En effet si vous avez un doute sur la qualification exacte de votre contrat au regard notamment de votre cas particulier, l’avocat est là pour vous éclairer et défendre vos intérêts.
Dans quel délai est-il possible de requalifier un contrat ?
C’est ici que se trouve toute la complexité de l’action en requalification. Le Code de commerce prévoit en effet que cette action est soumise à la prescription biennale qui court à compter de la conclusion du contrat de location-gérance. La jurisprudence ajoute que ce délai de prescription commence à courir à partir de la signature du contrat, peu importe que sa date d’effet soit différée, ou que la convention ait été tacitement reconduite.
Ce délai de prescription pose encore problème, la Cour de cassation a été amenée récemment à clarifier son point de départ. Dans une affaire récente, le locataire de locaux commerciaux avait donné en location-gérance à une société, un fonds de commerce de restauration à compter du 1er décembre 2003. Ce dernier contrat a été renouvelé à plusieurs reprises selon avenants successifs au cours des années suivantes, pour une année à compter du 5 octobre 2006 puis pour 19 mois à compter du 1er juin 2007.
Le contrat de location gérance se finissant à la fin de l’année 2008, le locataire-gérant, afin de bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux et ainsi continuer son activité, avait assigné son locataire des locaux pour voir requalifier son contrat de location-gérance en contrat de sous-location commerciale.
Pour résoudre ce conflit, la Cour de cassation a estimé que le renouvellement du contrat par des avenants successifs était indifférent à ce point de départ, qui reste toujours la date de conclusion du contrat initial, c’est-à-dire le 1er décembre 2003 en l’espèce. (Civ 3, 3 décembre 2015)
En tant que locataire-gérant, si vous pensez requalifier votre contrat, il vaut mieux s’y prendre le plus tôt possible, et l’assistance d’un avocat vous sera très utile pour agir dans les meilleurs délais.
