Ecrit par : Avocats Picovschi
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L’achat ou la vente d’un bien immobilier a de lourdes conséquences… Avant de vous engager à signer un compromis de vente, il peut être intéressant de savoir à quelles conditions vous pourrez vous désengager. Sera-t-il possible de vous rétracter d’une promesse unilatérale ou d’une promesse synallagmatique ? Quelles en seront les sanctions en cas de contentieux ? Pour répondre à cette question, il vous faut déterminer l’ampleur de votre engagement. Avocats Picovschi fait le point.
Qu’est-ce qu’une promesse synallagmatique de vente ?
La signature du compromis de vente correspond en principe à la conclusion d’une promesse synallagmatique. Il s’agit d’une convention par laquelle le vendeur s’engage à vendre à un prix déterminé et l’acheteur s’engage à acheter. Selon l’article 1121 du Code civil, le contrat de vente est donc conclu. « La promesse synallagmatique de vente vaut vente » : il s’agit d’un engagement définitif. Plus concrètement, cela signifie que l’une ou l’autre des parties pourra être poursuivie, si elle cherche à se rétracter. Le contrat de vente étant formé, il sera susceptible d’exécution forcée.
La plupart des opérations immobilières se finalisent par la signature d’une promesse synallagmatique de vente, souvent appelée compromis. Toutefois, il se peut que les parties aient mal qualifié l’acte qu’ils ont conclu. Le juge pourra requalifier la promesse synallagmatique de vente en promesse unilatérale de vente ou d’achat et vice versa. Cette requalification aura lieu lorsqu’il apparait en examinant le contenu du contrat, qu’une seule partie n’avait pris un engagement ferme. Il est donc important de bien connaître ces deux notions. Aussi, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un avocat expert en droit immobilier et en droit des contrats ! Cela pourra vous éviter de mauvaises surprises.
Quelle est l’ampleur de l’engagement d’une promesse unilatérale de vente ?
Si la promesse synallagmatique de vente est une convention par laquelle les deux parties s’engagent à vendre et à acheter à un prix déterminé entre elles, la promesse unilatérale n’engage qu’une seule des parties. La promesse unilatérale de vente oblige le vendeur à vendre son bien à un prix déterminé. La promesse unilatérale d’achat engage l’acquéreur à acheter le bien à un prix déterminé.
Une fois que la promesse unilatérale de vente ou d’achat est faite, l’autre partie a le choix de lever l’option ou pas dans un délai déterminé. En outre, étant donné qu’il ne s’agit que d’une option (et donc d’un choix), si cette dernière n’est pas levée il n’y aura aucune sanction.
La réforme de droit des contrats du 10 février 2016 à apporter des précisions sur la notion de la promesse unilatérale à l’article 1124. Ainsi, selon le Code civil « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. »
La requalification juridique : le risque des contrats mal rédigés !
Les parties contractantes doivent traduire sans aucune ambiguïté leur engagement de vendre ou d’acheter par des termes clairs et précis. Si les parties contractantes n’ont pas été assez explicites lors de la rédaction du contrat, le juge, dans l’exercice de son pouvoir d'appréciation souveraine, pourra requalifier la promesse en contrat unilatéral ou inversement. C’est l’analyse du contenu et des termes du contrat permettra d’établir la nature des obligations de chaque partie.
Exemples de contentieux
Il a pu être jugé, malgré la contestation d’une des parties, que constituait une promesse synallagmatique de vente :
- L'acte mentionnant que la vente sera réalisée devant notaire avant une date fixée, mais indiquant également que pour garantir la convention, l'acquéreur devra verser entre les mains d'un séquestre une somme conséquente à titre d'arrhes (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 1970, n°67-14.241)
- L'engagement de vente qui indique le versement d'un premier acompte du prix convenu et prévoit l'autorisation pour le bénéficiaire de résider dans les lieux durant la période procédant la régularisation de la vente (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 1979, Gazette du Palais, 23 septembre 1979)
- L'acte sous seing privé signé par le vendeur avec le versement intégral du prix de la vente effectué le jour même par l'acquéreur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mai 2001, n°99-21.686) Par conséquent, le libellé des clauses et plus encore le contenu de celles-ci doivent être rédigés avec précision et rigueur pour ne pas risquer une requalification. Il s’agit d’empêcher votre cocontractant de rompre le contrat sans pénalité et de ne pas prendre des engagements sans en comprendre la portée.
L’intervention d’un avocat dans la rédaction des actes que vous souhaitez établir est essentielle pour sécuriser vos transactions. L’avocat est en quelque sorte votre traducteur juridique, car il traduit votre volonté, exprimée avec des mots simples, dans le langage particulier qu’est celui de la justice et il permet ainsi de prévenir les contentieux.
Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit de l’immobilier et en droit des contrats, peut vous guider pour sécuriser vos investissements immobiliers.
Sources : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2013, n°12-11.944 Cour de cassation, chambre mixte, 26 mai 2006, n° 03-1 ; Article 1121 et suivant du Code civil ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 janvier 1970, n°67-14.241 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 1979, Gaz. Pal. 23 septembre 1979 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mai 2001, n°99-21.686
