Construction : le contentieux lié à la réception de l'immeuble

| Mis à jour le 09/10/2020 | Publié le 14/03/2013

La réception d’un immeuble est un acte par lequel le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire le propriétaire, accepte le bien. Cette étape est cruciale puisqu’elle est libératoire pour le constructeur, quand bien même ce dernier reste tenu par plusieurs garanties. Pourtant, de nombreux contentieux émergent quant à la question de la preuve de la date. Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier et de la construction, vous assiste en cas de contentieux lié à la réception de l’immeuble.

La notion de la réception d’un immeuble

La réception d’un immeuble est un acte unilatéral émanant de la personne du maître de l’ouvrage, par lequel il exprime sa volonté non équivoque de réceptionner l’ouvrage tout en émettant ou non des réserves. Les juges exigent une réelle volonté non équivoque. Le maitre d’ouvrage déclare donc recevoir la construction commandée et traduit de son intention d’accepter les travaux réalisés.

Dans tous les cas, elle est réputée contradictoire et émane du maître d’ouvrage au sens de l’article 1792-6 du Code civil. Il convient par ailleurs de rappeler que le maitre d’ouvrage est la personne morale pour le compte de laquelle les travaux sont exécutés. Toujours selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement.

À cet égard, la réception des travaux peut survenir de différentes façons. Tout d’abord, la réception expresse est celle qui est établie à l’occasion d’un procès-verbal, dans lequel le maitre d’ouvrage exprime ses volontés. Vient ensuite la réception tacite, il s’agit de celle qui n’est pas formalisée dans un procès-verbal et c’est dans ce cas de figure que se concentre la plupart du contentieux. Ici, le juge utilise la technique du faisceau d’indices pour déterminer si la réception était tacite. Enfin, la réception judiciaire est celle qui est prononcée par un juge. En l’absence de réception amiable, un juge est saisi pour demander la réception judiciaire des travaux. Dès lors, c’est au juge qu’il appartient de fixer la date de réception en prenant en compte l’avancement et la qualité des travaux.

Les effets de la réception d’un immeuble

La réception des travaux transfère la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage. Mais plus encore, la réception des travaux ouvre les délais de garanties. La réception cristallise donc le point de départ des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil.

L’article 1792-6 du même Code dispose de la garantie de parfait achèvement. Elle est d’une durée d’un an à compter de la réception et s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage.

Vient ensuite la garantie dite de bon fonctionnement, elle est d’une durée de deux ans à compter de la réception des travaux. Concrètement, cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d'équipement qui ne fonctionnent pas correctement.

Enfin, vient la garantie décennale. Cette garantie impose à l'entreprise de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux. Il s’agit des désordres les plus graves, notamment ceux qui compromettent la solidité du bâtiment ou ceux qui le rendent inhabitable ou impropre à l'usage auquel il est destiné.

Ainsi, la date de la réception joue un grand rôle pour les garanties et la responsabilité des constructeurs. La date de réception constitue la pierre angulaire pour engager la responsabilité des constructeurs.

La réception des travaux, sources de contentieux

La réception des travaux est souvent à l’origine de contentieux, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer sa date. Un constructeur peut en effet retenir une date comme celle de la réception cependant elle ne correspond pas à celle de l’acceptation réelle du propriétaire. Cette divergence aurait des effets sur le point de départ du délai de la garantie de parfait achèvement. Il convient donc de rappeler quels sont les éléments indispensables à la réception.

Lorsque la réception est amiable ou tacite, il est nécessaire qu’il y ait la volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage par le maître d’ouvrage dans la mesure où il s’agit d’un acte unilatéral. Cette condition n’est pas présente lorsque la réception est judiciaire, c’est-à-dire prononcée par le juge. Dans cette situation, le maître d’ouvrage refuse souvent, de façon abusive, de recevoir le bien alors qu’il est en état de l’être.

Par ailleurs, et dans tous les cas, il est obligatoire que la réception respecte un débat contradictoire entre les parties. Il est indispensable que les deux parties soient présentes. Afin de prouver ce débat, il n’y a aucune condition de forme à respecter. Il n’est pas nécessaire que les deux parties signent le procès-verbal où sont consignées les réserves afin de se constituer la preuve du caractère contradictoire.

Le recours à un avocat, un atout considérable

Le contentieux lié à la réception va porter essentiellement sur la preuve de ces caractéristiques indispensables, et ce, principalement lorsqu’elle est tacite. Le constructeur devra apporter la preuve de la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de vouloir recevoir l’ouvrage. Il pourra être déduit de cette première condition le débat contradictoire entre les parties. Cette dernière est déduite par le juge à l’aide de la technique du faisceau d’indices. L’aide d’un avocat dans ces démarches est indispensable puisque ce dernier est à jour des décisions jurisprudentielles. Il est compétent pour apporter la preuve de l’absence ou non de la volonté d’acceptation par le maître d’ouvrage.

De nombreux indices tels que la prise de possession, ou le paiement du prix ne sont pas suffisants lorsqu’ils sont pris en compte individuellement, surtout lorsque le maître d’ouvrage a émis des réserves sur l’immeuble. La mise à disposition de ce dernier par le constructeur est un autre frein à la preuve de la volonté non équivoque du propriétaire. C’est grâce à la combinaison de ces différents indices qu’il sera possible d’apporter la preuve de la réception lors d’un contentieux. Afin de prouver cet acte, l’aide d’un avocat est indispensable.

Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier et en droit de la construction depuis plus de trente ans, vous accompagne dans vos démarches.