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Construction: Faire face aux malfaçons après la livraison de l'ouvrage

| Mis à jour le 20/06/2018 | Publié le 07/07/2011

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SOMMAIRE

Après la livraison de votre bien, vous constatez des malfaçons ? Vous ne connaissez pas les solutions ? Plusieurs garanties s'appliquent, vous permettant ainsi de faire face à ces désagréments. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous informe sur les garanties dont vous pouvez bénéficier.

La garantie de parfait achèvement

L'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil dispose : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Lors de la réception de l'ouvrage, s'il existe des malfaçons le maître de l'ouvrage émettra des réserves. La garantie de parfait achèvement couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ainsi que ceux apparus dans l’année suivant la réception.

Pour faire jouer la garantie, le maître d’ouvrage devra adresser une lettre recommandée avec avis de réception mentionnant des malfaçons au constructeur. Ce dernier aura alors l’obligation d’effectuer des travaux et de réparer les dommages constatés. Il s’agit d’une garantie légale dont il ne pourra pas s’exonérer.

La réparation du préjudice ne saurait se réduire au versement de dommages et intérêts.

Le délai de réalisation des travaux devra être fixé d’un commun accord par les parties. En cas de non-respect, le commanditaire des travaux pourra agir en justice pour demander des indemnités de retard. A noter qu’en cas de défaillance grave de l’entrepreneur, il est possible d’obtenir une autorisation de faire exécuter les travaux par une entreprise tierce et d’en demander le remboursement par la suite.

L’article L242-1 du Code des assurances permet au maître d’ouvrage d’activer l’assurance dommage ouvrage en cas de défaillance de l’entrepreneur. L'assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire souscrite par le maître de l'ouvrage. Elle s'applique pour tous les désordres relevant de la garantie décennale. En revanche, le Code des assurances prévoit qu’en cas de mise en demeure restée infructueuse, l'assurance dommage ouvrage se substituera à l’entrepreneur et indemnisera le maître d'ouvrage. L’assuré doit à cet effet prendre le soin d’adresser à l’assureur une copie de la lettre recommandée avec accusé réception envoyée au constructeur.

Il convient de préciser que l’article 1792-5 du Code civil dispose que toute clause excluant la garantie de parfait achèvement ou en limitant la portée est réputée non écrite.

La garantie biennale ou de bon fonctionnement

L'article 1792-3 dispose : « les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

La garantie biennale s’applique aux équipements dissociables et démontables de la construction dont les vices sont apparus postérieurement à la réception des travaux. Elle couvre notamment les travaux de plomberie (radiateurs, chauffe-eau, pompe à chaleur, etc.), les plafonds suspendus ou encore les interphones.

Inversement, elle ne s'applique pas aux éléments d'équipement indissociables. Par exemple, un insert incorporé à une cheminée n’est pas garanti car il ne peut être retiré de la cheminée sans qu'elle ne soit endommagée.

Pour activer la garantie, le maître d’ouvrage devra adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à l’entrepreneur qui devra réparer ou remplacer les éléments défaillants.

En cas de conflit avec l’entrepreneur, l’assistance d’un avocat expert en immobilier peut s’avérer nécessaire pour débloquer la situation et obtenir réparation du préjudice.

La garantie décennale

L'article 1792 dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

La garantie décennale s'applique à tous les éléments d’équipement qui font corps avec les fondations pour les dommages qui ne seraient pas signalés pendant la garantie de parfait achèvement. Il faut qu’il soit porté atteinte à la solidité de l'ouvrage ou bien que la défaillance constatée rende l’ouvrage impropre à sa destination. Tel est par exemple le cas lorsque la maison n'est pas étanche. Cette garantie couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité ou la destination de l'ouvrage.

Plusieurs garanties existent donc pour faire face aux malfaçons du constructeur, sources de contentieux. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, vous assiste afin de demander la réparation des dommages subis ou une indemnisation sur le fondement d'une de ces garanties.

Source : legifrance-gouv.fr ; Code civil ; Code des assurances ; « Garanties après la réception des travaux » pour serice-public.fr.

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