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Nombreuses sont les questions que nous recevons par le biais d’appels téléphoniques qui portent sur le compromis de vente et sur les effets de celui-ci : est-il un réel engagement juridique entre les parties ? Est-il possible de le rompre ? Quelles en sont les conséquences ? Avocats Picovschi répond à ces questions dont l’importance est considérable dans la mesure où il concerne des biens immobiliers mettant souvent en jeu des sommes importantes.
Le principe : Le compromis de vente vaut vente !
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, engage le vendeur comme l’acheteur à conclure la cession d’un bien immobilier selon le prix et les conditions convenus. En effet, conformément à l’alinéa 1er de l’article 1589 du Code civil « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
La signature d’un compromis équivaut donc à une vente et engage, en principe, irrévocablement les deux parties.
Compromis de vente et conditions suspensives
Le compromis de vente tel qu’utilisé aujourd’hui comprend généralement une condition suspensive d’obtention de prêt. Cette dernière est obligatoire si l’acheteur a recours à un prêt bancaire. Dans ce cas, il y a deux issues possibles :
- L’acheteur obtient son crédit : la vente devient définitive
- L’acheteur n’a pas son crédit : il peut se désengager sans frais, la vente est annulée.
Conformément au principe de la liberté contractuelle des parties, et de l’article 1304-6 du Code civil il est toujours possible de prévoir d’autres conditions suspensives, à condition qu’elles soient licites. On peut à cet égard citer, par exemple :
- La clause suspensive d’état hypothécaire ;
- La clause suspensive relative au certificat d’urbanisme ;
- La clause suspensive d’obtention de permis de construire.
Le compromis ne doit pas nécessairement être passé devant notaire, contrairement à l’acte authentique, mais il est préférable de recourir à l’expertise de professionnels pour éviter au maximum les éventuels conflits qui pourraient résulter d’une rédaction mauvaise ou incomplète.
En règle générale, le compromis de vente prévoit un délai de 45 à 60 jours pour la levée des conditions suspensives.
Compromis de vente et délai de rétractation
Le législateur autorise un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur la décision d’acheter lorsque l’acquéreur est un particulier non-professionnel. Des formalités seront à respecter : le vendeur doit être prévenu par lettre recommandée avec avis de réception. L’acompte versé sera alors restitué à l’acquéreur. Le vendeur, quant à lui, ne dispose pas de délai de rétractation. Une fois le compromis signé, il est obligé de vendre. Dans le cas où il aurait changé d’avis, la seule solution serait de négocier avec l’acheteur. À défaut, l’acheteur pourrait le poursuivre en vente forcée.
En effet, la signature d’un compromis de vente s’accompagne du versement d’un acompte ou d’un dépôt de garantie qui sera bien évidemment imputé lors de la signature de l’acte notarié. Cette somme pourra également être récupérée par l’acheteur en cas de non-réalisation des conditions suspensives dans la mesure où la vente serait caduque.
Enfin, dernier point à retenir : le compromis peut se signer dans la sphère privée entre particuliers, devant notaire, mais aussi avec l’aide de votre agent immobilier.
Le compromis de vente n’est donc pas un acte anodin, qui n’emporte aucune conséquence, loin de là. C’est pourquoi s’en remettre à un avocat pour le rédiger n’est jamais superflu.
Avocats Picovschi, compétent en droit de l’immobilier, saura vous accompagner pour répondre au mieux à vos interrogations.
