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Véritable aubaine pour les uns et casse-tête pour les autres, la loi CARREZ est venue renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en rendant obligatoire la mention de la surface privative dans tout document relatif à la vente d’un lot de copropriété. Mais quel est son champ d’application, comment se calcule cette fameuse « surface loi Carrez », quelles sont les sanctions en cas d’erreur ou d’absence de mention ? Avocats Picovschi, expert en droit immobilier vous vient en aide.
Application de la loi Carrez : les biens concernés
La loi du 18 décembre 1996 dite « loi Carrez » a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété un nouvel article 46, qui impose de mentionner la superficie des parties privatives vendues, lors de certaines ventes de lots ou de fractions de lots de copropriété. L’obligation de mentionner la superficie de ces parties privatives s’applique à « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ». En d’autres termes, cette mention obligatoire concerne les lots de copropriété faisant l'objet d'une mutation (promesse de vente, compromis de vente, etc.)
La loi Carrez ne s’applique pas en cas d’échange, d’apports purs et simples en société et en cas d’adjudication sur saisie immobilière.
L’objet de l’obligation de mesurage concerne les lots d’une superficie supérieure à 8 m2. Les greniers, les débarras et les chambres de service de plus de 8m2 qui sont des lots accessoires sont soumis à cette disposition. Sont également, en principe, exclus les caves, les garages et emplacements de stationnement.
Le mesurage d'un lot ou d'une fraction de lot concerne la superficie "des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."
La surface de la loi Carrez définit la surface privative et non la surface habitable. Le mesurage peut être réalisé soit par le vendeur lui-même, soit par un professionnel. Attention, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel, car sa compétence et un matériel spécifique éviteront un mesurage erroné qui peut avoir des conséquences néfastes pour le vendeur. Par ailleurs, si en principe les frais de mesurage incombent au vendeur, il est possible de prendre des dispositions contractuelles contraires.
En effet, de nombreux cas particuliers peuvent être source d’erreur et pourront être source de conflits. Par exemple :
- la cave aménagée pourra être considérée comme faisant partie de la surface privative (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2007, n° 06-19550) ;
- la présence d’une mezzanine pourra également, lorsqu’elle répond aux critères être ajoutée au calcul de la superficie (Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 2014, n° 13-16510) ;
- les parties communes à usages privatifs devraient être exclues du calcul de la surface privative, car elles ne correspondent pas à « un droit de propriété », même lorsqu’il existe une construction privée empiétant sur cette dernière (Cour de cassation, chambre civile 3, 8 octobre 2008, n° 07-16540)
En tant que vendeur, faire appel à un professionnel pourra vous offrir des garanties en cas d’erreur. En effet, il sera envisageable de mettre en cause la responsabilité des intervenants (géomètre expert, diagnostiqueur, etc.), lorsque la faute qu’ils ont commise dans leur mesure vous cause un préjudice. Votre avocat pourra vous aider à sécuriser vos transactions immobilières dans tous ses aspects par la rédaction précise de vos contrats.
Le certificat du professionnel n’a pas en principe de date limite de validité. Toutefois, si un vendeur réutilise ce document, il faut être sûr que le mesurage ait été fait dans les règles.
Absence ou mention erronée de la surface d’un acte de vente immobilière : quelle conséquence ?
Le respect de la mention de la surface privative est fondamental et pourra avoir de lourdes conséquences pour le vendeur.
Si la superficie n'est pas renseignée dans l'acte, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente.
En cas d’erreur sur la superficie : si la superficie réelle du bien est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander au juge une diminution de prix proportionnelle à la superficie déclarée en surplus.
En revanche, lorsque la superficie est supérieure à celle indiquée dans l'acte, le surplus ne donne lieu à aucun supplément de prix en faveur du vendeur.
Si vous avez pour projet d’acheter un lot de copropriété et que vous avez un doute sur le respect de certaines conditions, formalités et sur le calcul exact des surfaces privatives Avocats Picovschi, expert en droit de l’immobilier et de la construction, est là pour s’assurer de la conformité des actes et du respect de vos droits. Nous intervenons également dans la rédaction des compromis de vente. En cas de litige, nos avocats rompus aux contentieux immobiliers, défendront vos intérêts et obtiendront réparation du préjudice subi.
Sources : Légifrance.gouv.fr, Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 décembre 2007, n° 06-19550 ; Cour de cassation, chambre civile 3, 8 octobre 2008, n° 07-16540 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 mai 2014, n° 13-16510 ; Article 46 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
