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Futur acquéreur, vous avez signé une promesse unilatérale de vente après un coup de cœur sur un bien immobilier ? Vous êtes ainsi bénéficiaire d’une option d’achat pendant une période déterminée sur un bien immobilier. Le vendeur vous fait part de son intention de se rétracter et vous désirez connaître l’ampleur de vos droits. Cette rétractation est-elle licite ? Quelle est la valeur d’une promesse de vente ? Pouvez-vous malgré tout forcer la vente ? Avocats Picovschi fait le point.
Avant 2016 : pas de vente forcée en cas de rétractation du vendeur avant la levée de l’option
L'hypothèse de départ est simple : le propriétaire s'engage unilatéralement à vendre son bien immobilier à une personne déterminée, si celle-ci lève l'option qui lui est offerte dans un délai déterminé. Mais que se passe-t-il si au bout de quelques jours, le propriétaire se rétracte et ne souhaite plus vendre avant la levée de l’option ?
La Cour de cassation, le 11 mai 2011, avait réitéré une décision du 15 décembre 1993, selon laquelle la rétractation avant la levée de l’option ne pouvait pas donner lieu à l’exécution forcée de la vente.
Le cas présenté à la Haute Juridiction était classique : un homme s'était engagé à vendre un bien immobilier par le biais d'une promesse unilatérale de vente. Son interlocuteur bénéficiait d'un délai pour décider de lever ou non l'option qui lui était offerte.
Mais avant que le potentiel acquéreur ne se soit manifesté, le propriétaire du bien décédait. Son héritière, désireuse de ne pas vendre l'immeuble, décidait alors de rompre la promesse unilatérale de vente. Le bénéficiaire de la promesse, ne l'entendant pas de cette oreille, décidait tout de même de lever l'option d'achat. En effet, le décès du vendeur promettant se transmet à son héritier (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 septembre 2010).
La Cour de cassation retenait que « la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ». La rétractation engageait la responsabilité contractuelle du vendeur, mais celle-ci devait se résoudre en dommages et intérêts et non en une obligation de faire. Cette jurisprudence a toutefois été cassée par le législateur en 2016.
Depuis 2016 : la rétractation du vendeur n’empêche plus la conclusion du contrat
L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a posé une définition de la promesse unilatérale et en détermine le régime.
À l'heure actuelle, l’article 1124 du Code civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis ». En d’autres termes, la rétractation du vendeur, même avant la levée d’option d’achat n’aura pas d’effet. Le législateur a donc choisi de donner plus de force à la promesse de vente. L’absence de valeur de la rétractation du vendeur promettant renforce l’efficacité de cet avant-contrat et sécurise ainsi l’acquéreur. En cas de rétractation du vendeur, la réalisation forcée de la vente sera envisageable !
Avocats Picovschi, expérimenté en droit des contrats et en droit immobilier accompagne les vendeurs ou les acquéreurs en cas litige afin de faire valoir leurs droits.
Sources : L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats ; Cour de Cassation, 3e chambre civile, 15 décembre, 1993, n°91-10.199 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 mai 2011, n°10-12.875 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 sept. 2010, n° 09-13.345 ;
