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Une promesse de vente qui n'est pas constatée par un acte authentique, est nulle !

| Mis à jour le 10/04/2018 | Publié le 27/04/2011

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SOMMAIRE

La promesse de vente unilatérale permet à un acquéreur potentiel de bénéficier d’une option d’achat à un prix convenu pendant une période donnée durant laquelle le bien lui est réservé. Depuis les ordonnances de 2016 sur le droit des contrats, le vendeur qui a concédé une option d’achat pourra se voir contraint de conclure la vente même s’il rétracte son offre avant la levée de l’option. La promesse ayant des effets importants doit donc respecter des règles de formes pour être valable. Explications.

Définition et condition de validité de la promesse

Selon le Code civil « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » (Article 1124 du Code civil). Ce contrat ne peut être révoqué par le promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter. Cette révocation n'empêchera pas la formation du contrat promis et le bénéficiaire pourra en principe demander l’exécution forcée de la vente. De même, les contrats conclus « en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ».

Toutefois, l’article 1589-2 du Code civil dispose que la promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble ou à un droit immobilier lorsqu’elle « n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date d’acceptation du contrat par le bénéficiaire » est nulle. Par ailleurs, l’article 1589-2 précise également que les cessions, portant sur une promesse de vente d’un bien immobilier, subiront le même sort et seront nulles si elles n’ont « pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ». Cette disposition, qui figurait avant 2005 à l’article 1840-A du CGI, avait pour objectif de protéger le consentement du promettant et de réprimer certaines fraudes fiscales.

Illustration de loi : les sanctions en cas de non-respect du formalisme de la promesse

En l'absence de la forme prescrite imposée par la loi, l'acte est entaché de nullité et ne produit aucun effet. Ainsi, il est fondamental de respecter le formalisme de l’acte.

Par exemple, un arrêt de la Cour d'appel du 1er Juillet 2010, donne à l’article 1840-A du Code général des impôts (abrogé au profit de la création de l’article 1589-2 du Code civil), est d’ordre public. Ce même arrêt considère que le dépôt de l'acte sous seing privé constatant la promesse de vente dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire entre les mains du notaire, qui a reçu ce dépôt par acte authentique signé par toutes les parties, respecte les conditions de forme exigées par l’article précité. « Peu importe que la promesse de vente ait été seulement annexée à l'acte de dépôt et non reprise intégralement dans ledit acte ».

Dans le même sens, la Cour de cassation, le 30 septembre 2015, rappelle le caractère d’ordre public de l’enregistrement de la promesse, formalité sans laquelle l’acte sera nul. Par ailleurs, cet arrêt met en valeur l’importance qu’il convient de donner au contenu des clauses de la promesse de vente. En effet, l’acte pourra mentionner le responsable de l’enregistrement de la promesse unilatérale (un mandataire, le promettant, etc.). Si l’acte désigne une personne particulière qui n’exécute pas son obligation, il devrait être possible d’engager sa responsabilité pour le préjudice subi du fait de la nullité de l’acte. À l’inverse, les juges de la Cour cassation ont tranché dans l’arrêt précité que : « ayant constaté que la promesse unilatérale de vente consentie par la société M. ne mentionnait pas le nom du mandataire chargé de procéder à son enregistrement aux frais du bénéficiaire, relevé que cette formalité n'incombait pas au seul promettant, mais à la partie la plus diligente et retenu qu'aucune faute n'était imputable plus à l'une qu'à l'autre des parties à la convention, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la société M. avait manqué à une obligation d'information en qualité de rédacteur de l'acte et qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, ni à une assertion dépourvue d'offre de preuve, a légalement justifié sa décision ».

Si vous souhaitez vous faire accompagner dans vos opérations immobilières, Avocats Picovschi, expérimenté en droit de l’immobilier et en droit des contrats, pourra vous aider à rédiger vos actes ou à forcer la vente en cas de désengagement du promettant.

Sources : Article 1124 et 1589-2 du Code civil ; Cour d'appel, Paris, 1er juillet 2010, 09/06695 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 septembre 2015, n°14-13333

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