La Cour de cassation énonce par un arrêt n°09-69899, du 26 janvier 2011, que la remise en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation. L’acte doit donc être notifié par lettre recommandée avec avis de réception pour faire courir le délai de rétractation.
L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un délai de rétractation permettant à l’acquéreur non professionnel de revenir sur son engagement lors de l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation. La loi SRU prévoyait un délai de rétractation de sept jours. Depuis la loi du 6 août 2015, ce délai a été porté à dix jours. Le point de départ reste quant à lui inchangé : le délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation précise les modalités de notification de l’acte. Il dispose : « Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. »
Par un arrêt du 26 janvier 2011, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur les conditions de validité de la notification. Les faits étaient les suivants. Le 13 septembre 2002, M. X a conclu un compromis de vente par acte sous seing privé afin de faire l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation. Une copie de la promesse lui avait alors été remise en main propre contre récépissé au sein d’une étude notariale. Le 3 mars 2003, soit plus de cinq mois après la signature de l’acte, M. X a informé le notaire qu’il renonçait à la vente et sollicitait de ce fait le remboursement des sommes versées. Il a assigné les vendeurs en nullité de la vente.
La Cour d’appel déboute M. X de ses prétentions et énonce qu’il n’était plus recevable à se rétracter. En effet, la Cour constate qu’il n’a jamais contesté avoir signé la promesse synallagmatique le 13 septembre 2002.
La remise de l’acte ayant été faite contre réception d’un récépissé daté du même jour, la Cour d’appel considère qu’elle présenterait toutes les garanties équivalant à une lettre recommandée avec avis de réception comme l’exige le législateur. La question posée à la Cour de cassation était donc de savoir si la remise en main propre de l’acte contre récépissé avait date certaine et marquait de ce fait le point de départ du délai de rétractation.
La Cour de cassation casse et annule au motif que « la remise de l'acte en main propre, non constatée par un acte ayant date certaine, ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce et ne peut, en conséquence, faire courir le délai de rétractation ».
Seuls les actes authentiques ou sous signatures privés enregistrés au centre des impôts ont date certaine.
Les promesses de vente sous seing privé, non enregistrées, doivent donc faire l’objet d’un courrier recommandé avec accusé de réception à chacun des acquéreurs. Seule la distribution de ces courriers fera courir le délai de rétractation.
Ainsi, en cas d’absence de notification de l’acte, le délai de rétractation ne commencera pas à courir et l’acquéreur non professionnel pourra se rétracter.
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Source : Cass. Civ. 3ème, 26 janvier 2011, n°09-69899, cassation, publié au bulletin
