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Compromis de vente et non réalisation des conditions suspensives dans les délais : que faire ?

| Mis à jour le 15/10/2018 | Publié le 26/12/2012

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SOMMAIRE

Vous avez signé un compromis de vente assorti d’une condition suspensive. Une date est prévue pour la réitération par acte authentique. Voyant la date approchée, vous vous demandez que faire si la condition n’est pas réalisée dans les délais impartis. La vente aura-t-elle lieu ? Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous renseigne sur cette situation et veille à défendre vos intérêts en cas de litige.

L’existence d’un délai

Que vous soyez vendeur ou acheteur, ayez à l’esprit que les clauses suspensives d’un compromis de vente ont pour but de sécuriser vos obligations réciproques, à savoir pour le vendeur de transmettre le bien et pour l’acheteur de payer le prix.

Les conditions suspensives d’un compromis de vente doivent faire l’objet d’une attention particulière. Elles doivent être réalisées pour que la vente ait lieu et doivent également être indépendantes de la volonté des parties. En effet, la formation du contrat définitif dépend bien souvent de l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme, d’un permis de construire

Soyez vigilent lors de la rédaction des clauses, car la notion de clause suspensive et clause potestative peut être assez similaire. Sachez que les clauses dites potestatives sont en principe prohibées par le Code Civil (article 1304-2 du Code Civil). Ce sont des conditions que seul une des parties est en mesure de provoquer ou d’empêcher. C’est le cas par exemple lorsqu’une vente est conclue sous la condition de l’accord des vendeurs pour le prix demandé (Cass. 3e, 6 décembre 2005, n° 04-18.094).

Lorsque le contrat prévoit un délai pour réaliser la condition suspensive, celle-ci doit être accomplie dans ce délai. A défaut, la condition sera « défaillie » ce qui empêchera la formation du contrat.

Il ne faut pas hésiter à recourir aux services d’un avocat s’il vous semble que votre cocontractant a par exemple retardé lui-même l’obtention du prêt puisque des recours existent face aux parties qui négligent leurs obligations.

L’absence de délai

Vous venez de réaliser l’absence de délai pour accomplir une condition dans la promesse de vente ? C’est une hypothèse rare en pratique car en général, les rédacteurs d’acte prévoient une clause butoir afin de donner pleine efficacité à l’acte. Si vous faites face à cette situation, notez qu’il existe des solutions jurisprudentielles pour l’exécution des obligations.

La fixation d’un délai n’est pas obligatoire. Dans ce cas, la loi énonçait au regard de l’ancien article 1176 du Code Civil avant la réforme du droit des obligations du 10 février 2016 que « s'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ». Bien que non repris dans le nouveau Code Civil, la jurisprudence garderait la valeur de cet article pour interpréter les clauses d’un contrat. Entendu littéralement, cela signifierait qu’il n’y a pas en principe, de limite temporelle à la réalisation de la condition.

Autrement dit, serait-il toujours possible de former un contrat plusieurs années après la signature du compromis ? La jurisprudence ne statue pas en ce sens. La Cour de cassation affirme qu’en l’absence d’un délai déterminé, il existe un délai raisonnable au-delà duquel les parties ne peuvent plus accomplir la condition (Civ. 3e, 20 mai 2015). Avant un recours judiciaire, pensez à demander l’avis d’un avocat sur l’interprétation d’une clause ! Et si le différend persiste, ce dernier saura vous défendre devant le Tribunal compétent.

Le délai tacite

Les conditions suspensives dépendent parfois de la bonne volonté du bénéficiaire de la promesse. Un vendeur peut tarder à solliciter un certificat d’urbanisme ou un acheteur à repousser sa demande de prêt. Comment réagir dans de telles circonstances ? Il n’est pas certain d’obtenir la formation de la vente.

Le juge voit dans certains cas l’existence d’un délai tacite pour accomplir les formalités. Au terme de ce délai, la promesse est caduque. Il semble donc risqué de conclure un contrat sous condition suspensive sans fixer la date limite de sa réalisation.

Afin d’éviter toute déconvenue ultérieure, il est fortement conseillé de confier la rédaction des promesses de vente à un professionnel, et de recourir d’autre part, aux services d’un avocat compétent en droit immobilier pour vous accompagner dans vos litiges. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, vous accompagne tant au moment de la rédaction de vos actes, qu’en cas de contentieux relatif à un compromis de vente.


Sources :

Articles 1181 et 1304-2 du Code civil;

Cour de Cassation, Civ 3e, 20 mai 2015;

Cour de Cassation, Civ 3e, 6 décembre 2015.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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