Compromis de vente et prêt bancaire : attention aux clauses abusives !

Promesse de vente : quelle valeur pour les clauses d’emprunt ?

La promesse de vente marque le premier engagement des parties pour l’achat d’un bien immobilier. L’acheteur et le vendeur conviennent d’un prix et s’engagent à respecter les modalités du compromis. Cependant, la promesse de vente peut prévoir des clauses supplémentaires telles que la clause pénale ou la clause d’emprunt. Cette dernière est très fréquente puisqu’elle permet à l’acheteur de conditionner l’achat du bien immobilier à l’obtention d’un prêt.

À ce sujet, l’article L312-16 du Code de la consommation prévoit que la promesse de vente « est conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ».

En d’autres termes, pour la vente d’un bien immobilier, lorsque la promesse prévoit un paiement via un emprunt bancaire, le contrat est conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt.

Par ailleurs, l’article ajoute que la durée de validité de la condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois, ce qui signifie que l’acheteur dispose d’au moins un mois pour déposer sa demande de prêt.

Délai d’emprunt : attention aux dispositions d’ordre public !

Bien que la loi semble claire, de nombreuses promesses de vente prévoient des clauses qui abrègent le délai légal de dépôt de la demande de prêt. Dès lors il convient de s’interroger sur la validité de telles clauses. Un avocat peut vous aider à vérifier la validité des clauses insérées dans l’acte et à les contester en cas d’abus. La Cour de Cassation s’est penchée sur la question.

Dans les faits, il s’agissait d’un couple qui s’était engagé à vendre un appartement à une personne, mais à condition que celle-ci dépose une demande de crédit sous 10 jours. La demande de prêt n’ayant pas été réalisée dans le délai imparti, le couple a réclamé le versement de la clause pénale. Cette clause détermine par avance la sanction pécuniaire due par la partie qui n’exécute pas ses obligations. Les époux se sont donc fondés sur le défaut d’obtention du prêt dans les délais pour activer la clause pénale.

Ce que la Cour d’Appel puis la Cour de Cassation sanctionnent en rappelant que « les dispositions d’ordre public de l’article L312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroitre les exigences de ce texte ».

On retient donc qu’à partir du moment où une disposition touche à l’ordre public, les parties ne peuvent y déroger par une clause contraire.

Il est interdit d’imposer à l’acheteur des délais d’emprunt plus courts que ce que prévoit la loi. Le délai minimum d’un mois doit être strictement respecté. Il ne faut pas hésiter à recourir à un avocat pour remédier aux abus.

Dans tous les cas, que ce soit pour obtenir la caducité de la vente, refuser de restituer un acompte, ou demander le paiement d’une clause pénale, le vendeur est tenu d’attendre l’échéance du délai légalement prévu.

Qu’en est-il lorsque l’acheteur obtient le prêt dans les délais, mais que l’autre partie refuse de vendre ? La Cour de cassation admet la recevabilité de l’action en réalisation forcée de la vente. Cela signifie qu’à partir du moment où la condition suspensive est remplie, le contrat aurait dû être formé.

Les solutions existent et il est préférable de ne pas attendre pour agir. Faites appel à un avocat compétent en droit immobilier pour défendre vos intérêts. Un examen personnalisé de votre situation est nécessaire pour vous apporter les meilleures chances de succès.

Sources : Civ. 3^e, 12 février 2014 ; Civ 3^e, 21 janv. 2016 ; Article L312-16 du Code de la consommation.