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Vous avez signé une promesse de vente de votre terrain avec un acquéreur potentiel et vous faites désormais face à sa volonté de ne plus conclure la vente. Il vous oppose un refus de permis de construire de la mairie. Avocats Picovschi revient sur ce contentieux récurrent lié au permis de construire lors des promesses de vente.
Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire
L’insertion d’une condition suspensive dans un compromis de vente est une pratique courante. Il s’agit d’un évènement futur dont il n’est pas certain qu’il se produira. Généralement, les parties vont ériger en condition suspensive l’obtention d’un prêt, l’absence de servitude ou encore l’absence d’inscription hypothécaire par exemple.
Ainsi, le contrat de vente est conclu. Dès lors, les parties, qui se sont entendues sur le prix et le bien à vendre, sont liées par ce contrat. Toutefois, les effets de la vente seront différés au moment de la réalisation de la condition édictée.
Lorsqu’est en cause l’acquisition d’un terrain vierge, le vendeur et l’acquéreur vont s’entendre sur la condition d’obtention d’un permis de construire. L’obtention d’un tel acte nécessite une autorisation de la mairie qui impose une procédure très règlementée (dépôt de la demande à la mairie contenant un dossier complet). L’instruction du dossier dure environ 2 mois et le permis de construire sera définitif à l’expiration des délais de recours (2 mois).
Afin de compenser cette attente pour le vendeur, l’acquéreur doit verser, à l’occasion de la signature de la promesse de vente, une indemnité appelée « dépôt de garantie ». Cette indemnité se calcule généralement entre 5 et 10 % du prix de vente.
Le sort de cette indemnité réside dans la réalisation ou la non-réalisation de la condition suspensive...
Conséquences de la non-réalisation de la condition suspensive
Lorsque votre acquéreur met tout en œuvre pour permettre la réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire, le dépôt de garantie versé va s’imputer sur le prix de la vente.
En revanche, que se passe-t-il si la condition ne se réalise pas ? La Cour de cassation a récemment affirmé que, dans une telle hypothèse, la promesse de vente devient caduque. Autrement dit, la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti empêche la vente définitive du bien (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2017, n° 15-26.182).
Dans cette situation, le dépôt de garantie versé par l’acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente lui sera restitué. Ainsi, le vendeur aura patienté, souvent pendant plusieurs mois, dans l’attente d’un accord et d’une conclusion définitive de la vente, sans que cette dernière ne devienne effective. Il se retrouve au point de départ, sans bien vendu et sans acquéreur...
Toutefois, souvent, la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du permis de construire résulte du fait personnel et fautif de l’acquéreur ? Plus précisément, ce dernier peut avoir sciemment déposé une demande erronée auprès de la mairie pour faire capoter la vente ou alors plus simplement parce qu’il ne souhaite plus l’acquérir.
L’acheteur empêche la réalisation de la condition suspensive, quels recours ?
Dans cette hypothèse, l’article 1304-3 du Code civil prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Ainsi, lorsque l’acquéreur a, par son propre fait, empêché l’accomplissement de la condition d’obtention du permis de construire, il sera sanctionné et la condition sera considérée comme réalisée. Tel sera le cas notamment s’il dépose un projet de construction non conforme au Plan d’Occupation des Sols (POS).
Il est également possible d’introduire, au moment de la rédaction de la promesse, une clause pénale. Dès lors, si l’acquéreur oppose un refus de signature de l’acte notarié sans justification valable, la clause pénale aura vocation à sanctionner ce dernier. En effet, elle permet au vendeur d’obtenir une indemnité en raison de la non-exécution de ses obligations d’achat du bien par l’acquéreur. Toutefois, les conseils d’un avocat avisé en la matière vous permettront de prendre le recul nécessaire sur la mise en œuvre d’une telle clause.
Avocats Picovschi, expérimenté tant en droit immobilier qu’en droit de la construction depuis plus de 30 ans, connaît parfaitement ce type de contentieux lié à l’obtention de permis de construire.
Nous vous accompagnons dans la rédaction de cet acte important qu’est la promesse de vente afin de vous protéger d’éventuelles volte-face de l’acquéreur. Dans le cadre d’un litige, nous privilégions toujours la résolution amiable des différends dans votre intérêt, mais nos avocats interviennent également à vos côtés devant les juridictions pour faire valoir vos droits face aux acquéreurs malveillants.
Sources : www.lemonde.fr, « Immobilier : attention aux clauses dans la promesse de vente », publié par Marie-Pellefigue le 5 mai 2014 ; www.legifrance.gouv.fr, Articles 1304 et suivants du Code civil
