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La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur d’un bien, le promettant, s’engage à le vendre selon certaines conditions à une personne particulière, le bénéficiaire. Le vendeur renonce ainsi pendant un certain délai à sa faculté de vendre le bien à un autre acquéreur. Le bénéficiaire de la promesse dispose, quant à lui, d’une option d’achat. Pendant une durée contractuellement définie, il peut choisir d’acquérir le bien en levant l’option ou de renoncer à l’offre d’achat.
La définition légale de la promesse unilatérale de vente
Depuis l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, la promesse unilatérale est régie par l’article 1124 du Code civil alinéa 1 qui dispose que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »
La promesse unilatérale de vente est donc définie par le Code civil comme un contrat par lequel le vendeur d’un bien s’engage, auprès d’un bénéficiaire dénommé, à vendre selon certaines conditions, pendant une période donnée. La levée de l’option et le consentement au contrat du bénéficiaire entraînent la rencontre des volontés des parties et forment le contrat de vente.
Le régime de la promesse unilatérale de vente
Si le bénéficiaire lève l’option, le contrat devient alors ferme et définitif. Dès lors que le bénéficiaire accepte de s’engager en levant l’option, il ne peut plus en principe revenir sur sa décision. Le bénéficiaire possède d’un délai pour réfléchir, mais lorsqu’il a fait son choix, celui-ci est définitif.
Depuis la réforme du 10 février 2016, le Code civil prévoit la nullité de la révocation de la promesse, pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, et ce même lorsqu’elle intervient avant la levée de l’option. La révocation de la promesse par le vendeur n'empêchera pas la formation du contrat promis si l’option est levée par le bénéficiaire dans les délais.
Cette nouvelle disposition légale a mis un terme à une jurisprudence constante depuis 1993, selon laquelle la rétractation avant la levée de l’option ne pouvait pas donner lieu à l’exécution forcée de la vente mais ne pouvait se résoudre qu’en dommages et intérêts.
Formalisme contractuel à respecter pour la validité de la promesse
L’article 1589-2 du Code civil prévoit des conditions de formes à ce type de contrat. Pour être valable, une promesse unilatérale de vente doit être rédigée par acte authentique ou bien par acte sous seings privés enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il convient donc de rédiger un tel acte devant notaire ou, à défaut, de le faire enregistrer à la recette des impôts du domicile d’un des signataires. Elle sera établie en trois exemplaires originaux, un pour chaque partie (promettant et bénéficiaire) et un pour le service de l’enregistrement.
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Sources : Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations ; Article 1124 et 1589-2 du Code civil
