Bail commercial : le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail

| Mis à jour le 09/11/2020 | Publié le 23/08/2011

Vous êtes sur le point de renouveler votre bail commercial. Que vous soyez bailleur ou preneur, c'est le moment de renégocier le prix du loyer. Cependant, il faut noter que cette nouvelle fixation du montant du loyer ne peut se faire sans le respect des règles du plafonnement du loyer du bail commercial. Il existe toutefois une exception à ce principe : c’est le déplafonnement du loyer. Avocats Picovschi, compétent en matière de baux commerciaux à Paris, vous aide à renégocier le montant du loyer.

Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer ?

Pour comprendre ce qu’est le déplafonnement des loyers commerciaux il faut s’attarder sur comment est renégocié ce loyer au moment du renouvellement du contrat de bail.

Le Code du commerce prévoit en principe lors du renouvellement du bail commercial la renégociation du loyer en prenant comme indice de référence la valeur locative du bien. Ainsi l'article L. 145-33 dispose « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ».

Le décret du 3 juillet 1972, modifiant le décret du 30 septembre 1953, a créé la règle dite « du plafonnement » qui constitue une limite à la valeur locative en protégeant le locataire contre une augmentation soudaine de son loyer lors du renouvellement du bail. L’article 145-34 du Code de commerce précise que le plafonnement des loyers en matière de baux commerciaux ne s’applique que dans le cas d’un bail qui n’est pas supérieur à 9 ans.

Toutefois, il existe une exception à au plafonnement via le mécanisme de déplafonnement du loyer du bail commercial.  Ce processus a pour objectif d’augmenter le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative du bien, supérieure à la valeur du loyer plafonné. Plusieurs cas sont prévus pour pouvoir « déplafonner » le loyer commercial.

• Le bail de plus de 12 ans par effet de tacite prolongation peut faire l’objet d’un déplafonnement du loyer. 
• Les locaux monovalents, c’est-à-dire les locaux construits dans le but d’une seule utilisation.
• Une modification notable des éléments de la valeur locative.
• La renonciation implicite du locataire.

Il est à noter que le bailleur a tout intérêt à demander le déplafonnement. En effet, si le preneur accepte, il pourra obtenir une augmentation du loyer alors même que les conditions du déplafonnement ne seraient pas remplies.

Déplafonnement du loyer : que fait l’avocat ?

Les mécanismes visant à l’augmentation du loyer du bail commercial par déplafonnement sont très techniques et leur compréhension n’est pas aisée.  L’assistance d’un avocat compétent en droit commercial semble de mise en cas de contentieux, leurs connaissances de la jurisprudence et de la matière permettra une réévaluation du loyer dans un sens qui vous serait plus favorable. 

En termes de subtilité, attention au preneur qui accepterait trop vite un loyer révisé « transitoire » en cas de discorde avec le bailleur. Le Cour de cassation, par un arrêt de 2018, a jugé qu’en cas d’accord conventionnel sur un loyer révisé transitoire entre le bailleur et le preneur il y a, de la part du preneur, tacite renonciation à la procédure de révision judiciaire et une modification notable des obligations respectives des parties entrainant le déplafonnement du loyer.

Pour terminer le tour d’horizon non exhaustif des byzantinismes du déplafonnement des loyers commerciaux, la loi Pinel de 2014 a instauré en son article 11 un « plafonnement du déplafonnement ». Pour clarifier, cet article limite l’augmentation du loyer du preneur en cas de déplafonnement à 10% du loyer par an. Cette disposition a fait l’objet d’une QPC (Question prioritaire de constitutionnalité) le 6 février 2020 de la part de la Cour de cassation. Le Conseil Constitutionnel par une décision du 7 mai 2020 a estimé que ladite disposition n’est pas susceptible de porter une atteinte manifestement disproportionnée au droit de propriété du bailleur. N’hésitez donc pas à vous accompagner d’un avocat pour faire face à une jurisprudence et une législation complexe en la matière.

Avocat Picovschi, compétent en droit des baux commerciaux à Paris, vous conseille afin de procéder, en toute clarté et sécurité, à la fixation du loyer de votre bail commercial dans le cadre du renouvellement.

*Source : Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 17-11.866 ; Cass. civ. 3, 6 février 2020, n° 19-19.503 ; Décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020.