Bail commercial, contentieux lié à la répartition des charges

| Publié le 07/09/2020

Locataire, vous êtes en conflit avec votre bailleur quant à la répartition des charges dues ?  Choix longtemps laissé à la discrétion des parties dans le contrat de location, la loi Pinel du 18 juin 2010 est venue expliciter les dépenses incombant à chacun pour les baux antérieurs au 5 novembre 2014. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier à Paris, vous assiste en cas de contentieux relatifs à la répartition des charges entre locataire et propriétaire.

Quelles obligations incombent au bailleur ?

La répartition des charges dans le cadre du bail commercial a longtemps été laissée au libre choix des parties dans les dispositions contractuelles du contrat de bail. C’est pour réduire le contentieux ainsi que d’éventuels abus que le législateur a mis en place la loi Pinel, définissant plus précisément les obligations incombant à chacun. L’article R.145-35 du Code de commerce vient donc établir une liste des dépenses qui ne peuvent être imputées au locataire.

Ainsi les grosses réparations, notamment des gros murs et voûtes, de murs de soutènement et de clôtures entières ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux sont laissés à la charge du bailleur. Toute clause conventionnelle contraire est donc interdite.

Sont également incluses les dépenses dont le but est de remédier à la vétusté du local, ou de le mettre en conformité avec la réglementation dès lors qu’il s’agit de grosses réparations selon l’article 606 du Code civil. L’appréciation de ce caractère est cependant laissée aux juridictions en cas de contentieux.

Les travaux d’embellissement dont le coût excède celui d’un remplacement à l’identique sont exclues des charges incombant au bailleur.

Le texte prévoit en outre que certains impôts ainsi que la taxe foncière, ses taxes additionnelles et redevances sont laissées à la charge du bailleur. Le contrat de bail ne peut donc pas prévoir de clause de recouvrement. Attention : il est possible de contractuellement exiger le recouvrement de certaines taxes lorsque ces dernières sont liées à l’usage du local comme par exemple la taxe de balayage ou de voirie, et que le locataire en bénéficie directement ou indirectement.

Enfin, le locataire n’est pas tenu de contribuer aux charges, impôts, taxes, redevances et coûts des travaux dus par d’autres locataires, mais une pondération conventionnelle entre eux peut être établie.

Vous louez un local commercial et vous rencontrez des difficultés avec votre bailleur qui vous demande le remboursement de certaines charges qu’il a payées. Il ne cesse de vous envoyer des courriers vous demandant le règlement ces factures ? Vous ne savez plus quoi faire pour que tout rentre dans l’ordre ? Nos avocats en droit de l’immobilier vous accompagnent dans vos démarches afin que vous puissiez retrouver des relations apaisées avec votre bailleur.

Quelles obligations incombent au locataire ?

Les charges non-mentionnées à l’article R 145-35 du Code de commerce peuvent être conventionnellement réparties entre le bailleur et le locataire. Ainsi les charges dites récupérables, initialement prises en charge par le bailleur peuvent par la suite être remboursées par le locataire. Il s’agit notamment des dépenses relevant :

• Les dépenses liées aux installations individuelles, comme par exemple la consommation d’eau et d’énergie ;
• Des réparations relevant de l’entretien courant du logement ;
• Des réparations locatives telles que définies par décret en Conseil d’État par le décret n° 27-12 du 26 août 1987 telles que les réparations de robinets, vitres, interrupteurs ou encore prises de courant ;
• Des travaux d’embellissement tels que mentionnés précédemment, dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique

• Les charges relevant de l’usage des parties communes intérieures, notamment en ce qui concerne leur entretien (réparation de l’aspirateur, coût des produits d’entretien, de l'ascenseur, etc.)

Attention : les réparations mineures ne sont prises en charge par le locataire que lorsqu’elles ne relèvent pas d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou encore de force majeure.

Vous êtes propriétaire d’un local commercial et votre locataire refuse de prendre à sa charge certaines réparations dont le paiement lui revient ? Nos avocats vous accompagnent dans vos démarches afin d’obtenir le règlement des factures impayées.

L’établissement d’un état récapitulatif : une nouvelle obligation de la Loi Pinel

La loi Pinel du 18 juin 2014 fait naître pour le bailleur une obligation de communiquer à son locataire une liste récapitulative des charges, et ce, avant le 30 septembre de l’année consécutive à la souscription du bail (article L.145-36 du Code de commerce).

Il convient de noter que les charges récupérables doivent être détaillées par le bailleur un mois avant leur récupération. Lorsque l’immeuble est collectif, l’attribution des charges à chacun des locataires doit leur être communiquée, ainsi qu’une note d’information concernant le calcul des dépenses de chauffage et d’eau chaude pour la collectivité. Cette répartition se fait en fonction de la surface exploitée par chacun.

Le bailleur est en outre tenu de fournir au locataire les pièces justificatives des dépenses dans les six mois suivant le décompte des charges locatives, et le locataire peut exiger la justification du montant des taxes, charges et impôts qui lui sont exigés.

Notons cependant que la loi ne prévoit pas de sanction liée à ce défaut de communication, qui n’entraîne alors qu’une simple reddition des comptes.

Avocats Picovschi met à votre service ses trente ans d’expérience en droit immobilier afin de vous aider à résoudre les contentieux relatifs à la répartition des charges auxquels vous pouvez être confronté.