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Vous venez d’acheter un bien immobilier et vous réalisez qu’un défaut majeur rend impropre l’habitation ? Vous découvrez que le vendeur vous a caché des éléments essentiels qui vous auraient empêché de signer si vous en aviez eu connaissance ? Vous souhaitez savoir s’il est possible d’annuler la vente du bien, alors même que vous avez déjà signé l’acte définitif de vente ? Avocats Picovschi, expert en contentieux immobilier à Paris, vous fait part des différentes alternatives qui s’offrent à vous pour annuler la vente du bien immobilier.
Achat immobilier : avec ou sans avant-contrat ?
Lorsque vous avez effectué votre achat immobilier, il arrive fréquemment qu’avant la signature de l’acte de vente définitif, vous ayez signé un avant contrat, bien souvent sous la forme d’un compromis de vente. Sachez cependant qu’il est possible de signer directement le contrat de vente définitif.
Mais quid du délai de rétractation dans chacun des cas ? Si, dans le premier cas, vous avez bénéficié d’un délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du compromis, ce même délai de rétractation est applicable suivant la signature de l’acte définitif de vente en l’absence d’avant-contrat. Ce délai étant très court, n’attendez pas la dernière minute pour mettre en œuvre votre droit de rétractation.
En tant qu’acheteur, si votre volonté de vous rétracter survient une fois le délai passé, rassurez-vous, rien n’est perdu… En revanche, vous aurez tout intérêt à prendre l’assistance d’un avocat expert en contentieux immobilier et droit des contrats afin que celui-ci établisse la meilleure stratégie pour parvenir à vos fins.
Vices du consentement : comment obtenir la nullité de la vente ?
A l’instar de tout contrat, le contrat de vente définitif doit également respecter bon nombre de conditions afin d’être valide, à défaut de quoi il sera alors possible d’en demander la nullité. L’une des conditions de validité majeure concerne votre consentement, devant être libre et éclairé. Autrement dit, en vertu des articles 1137 et suivants du Code civil, ce consentement ne doit pas être vicié, les vices du consentement constituant une cause de nullité du contrat :
- le dol : vous subissez une tromperie volontaire de la part du vendeur, ayant procédé à des manœuvres frauduleuses. En pratique, le dol se concrétise par la dissimulation de la qualité substantielle de certains éléments altérant alors votre consentement. En effet, il a pu vous cacher un défaut important dans la construction du bien ;
- l’erreur : vous vous êtes trompé(e) sur l’une des qualités essentielles du contrat ;
- la violence physique ou morale : vous subissez une pression de la part du vendeur qui vous contraint à acquérir.
Quel que soit le vice de consentement allégué, il vous est alors possible de demander la nullité du contrat de vente ainsi que des dommages intérêts pour le préjudice subi. Dans tous les cas, il vous faudra apporter les preuves nécessaires afin de convaincre le juge que votre consentement a été vicié. C’est la raison pour laquelle l’assistance d’un avocat expert en la matière s’avérera sans aucun doute d’une aide précieuse pour défendre vos intérêts, d’autant plus que s’agissant de l’erreur, les juges ont davantage de difficultés à la reconnaître, puisqu’il s’agit de votre fait.
Action en garantie des vices cachés : l’avocat vous assiste
En vertu de l’article 1641 du Code civil, sont entendus par vices cachés les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Ces dits vices antérieurs à la vente, inconnus par l’acquéreur comme par le vendeur, rendent alors le logement impropre à l’habitation. A titre d’exemple, la jurisprudence a considéré comme vice caché la présence de pollution dans un terrain (Cass. 3e Civ, 12 novembre 2014, 13-25.079).
Dans cette situation, il vous est alors possible d’intenter une action en garantie des vices cachés. Attention, vous disposez cependant d’un délai très court, puisque vous ne pouvez exercer cette action que dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil).
Pour intenter une telle action, l’assistance d’un avocat est obligatoire devant le tribunal de grande instance. En outre, il vous sera d’une aide incontestable pour vous aider à apporter les preuves requises et vérifier que les conditions nécessaires à cette action sont réunies. Vous pourrez alors demander soit une réduction du prix, soit l’annulation de la vente.
Attention ! Il se peut qu’un vendeur non professionnel insère une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés dans le contrat de vente. Vous vous devez donc d’être attentif avant toute signature de contrat, d’autant plus qu’en cas de litige, vous n’aurez pas d’autres choix que de prouver que le vendeur avait connaissance du vice, ce qui peut s’avérer être une preuve difficile à rapporter. Une fois encore, un avocat expert en la matière saura mettre à votre service toute son expertise, puisqu’il connaît parfaitement les subtilités de chacune des clauses d’un contrat de vente.
Le vendeur manque à ses obligations : que faire ?
Vous n’êtes pas sans savoir que tout comme vous, le vendeur est également tenu à des obligations qu’il se doit de respecter.
Il est dans un premier temps tenu à une obligation principale de délivrance conforme, qui consiste à mettre à disposition le bien en état conforme à ce qui est prévu dans le contrat de vente. Ainsi, si le vendeur manque à son obligation, à savoir s’il ne délivre pas le bien ou s’il le délivre dans un état qui n’est pas conforme à ce qui était prévu dans le contrat, l’acquéreur peut alors demander l’annulation de la vente, une réduction du prix ou encore demander l’exécution forcée selon les cas. Pour ce faire, seule une action judiciaire grâce au soutien d’un avocat est possible.
En vertu de son obligation de garantie, le vendeur garantit la chose qu’il vend. D’une part, il doit garantir la possession paisible de la chose vendue au titre de la garantie contre l’éviction. D’autre part, l’absence de diagnostics techniques peut également être une cause d’annulation de la vente lorsque vous découvrez par exemple la présence de plomb, d’amiante, de termites. A ce titre, vous pouvez aussi la réduction du prix si vous ne souhaitez pas annuler la vente.
Un avocat expert en droit immobilier sera alors pour vous un atout redoutable. Il pourra vous informer des options qui s’offrent à vous, vous conseiller sur la stratégie à adopter dans votre situation et sur la meilleure option à retenir afin que vous obteniez satisfaction. Enfin, il pourra vous aider à établir les preuves nécessaires et surtout vous assister dans une procédure judiciaire, dans le cas où un accord amiable ne saurait être trouvé. A ce titre, Avocats Picovschi, expert en droit des contrats et en contentieux immobilier depuis 30 ans, fera preuve de combativité afin de défendre au mieux vos intérêts.
Sources : www.proprioo.fr, « L'annulation de vente immobilière après signature définitive », par proprioo ; www.m-habitat.fr, « Annulation d’une vente après la signature de l’acte », par M habitat.
