Ecrit par : Avocats Picovschi
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Présence de mérule, d’amiante, défaut de conformité… autant de désagréments que vous découvrez après l’achat de votre bien immobilier. Est-il encore temps d’agir ? Rassurez-vous, des actions devant les tribunaux sont envisageables afin d’obtenir, selon l’ampleur du préjudice, la diminution du prix de vente, voire son annulation. Avocats Picovschi met à votre service ses compétences en droit immobilier pour défendre vos intérêts.
Les vices cachés, fondements des actions en nullité
Afin de protéger l’acquéreur immobilier de mauvaises surprises une fois la vente conclue, le Code civil met à la charge du vendeur une obligation de garantie du bien contre certains vices qui pourraient l’affecter.
Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue.
Par définition, les vices cachés sont des défauts cachés, mais existants au moment de la vente, affectant un bien de manière à le rendre impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent très fortement l’usage (article 1641 du Code civil).
En matière immobilière, les occasions de faire face à un vice caché ne manquent pas et ce même si les diagnostics immobiliers obligatoires vous ont été fournis et ne laissent apparaitre aucune anomalie. Vices affectant l’étanchéité du bien, installations électriques défectueuses, ou encore présence de mérule ou d’amiante…sont autant d’hypothèses qui peuvent gâcher une acquisition immobilière.
La reconnaissance de vices cachés est susceptible de donner droit à diverses compensations pour l’acheteur lésé. Il peut tout d’abord demander un remboursement partiel du prix de vente, bien souvent à hauteur du coût des travaux de réhabilitation, mais la mise en jeu de cette garantie peut aussi le conduire à demander l’annulation de la vente pour vice caché.
Un avocat en droit de l’immobilier et de la construction peut vous aider à obtenir la nullité du contrat. Il vous assistera dans le cadre d’une procédure devant les tribunaux.
Dans les cas où les montants en jeu sont supérieurs à 10 000 euros, le tribunal compétent sera le Tribunal de Grande Instance. Afin d’agir devant cette juridiction, le recours à un avocat est obligatoire.
Que faire en cas de défaut de conformité ?
Délivrer un bien conforme à ce qui est prévu au contrat de vente fait partie des obligations du vendeur d'un bien immobilier.
Il a pour obligation de remettre le bien à l’acquéreur (Article 1606 du Code civil), traditionnellement par la remise des clés, mais il doit aussi délivrer un bien conforme à la description qui en est faite à l’acte de vente.
Si l’immeuble n’est pas conforme à ce qui était promis lors de l’accord ou qu’il se révèle impropre à l’usage auquel il était destiné, l’acheteur est en mesure d’agir contre le vendeur malhonnête ou négligent. Ce sera le cas par exemple en présence d’un système d’assainissement non-conforme d’une maison, la rendant de ce fait insalubre et inhabitable par les acquéreurs, alors même que le contrat fait d’état d’une maison d’habitation.
En agissant contre le vendeur du fait d’une non-conformité du bien, l’acquéreur dispose d’une double option, à savoir réclamer une diminution du prix de vente, venant en compensation de son préjudice, ou demander la nullité du contrat de vente, s’il ne souhaite plus conserver le bien (Article 1610 du Code civil). Il peut en outre demander une indemnisation en réparation du préjudice occasionné.
En cas d’erreur sur la superficie du bien, l’acquéreur peut aussi agir. Il a la possibilité de demander une diminution proportionnelle du prix de vente en compensation (Article 1617 du Code civil).
Face à ce type de litige, les enjeux ne sont pas négligeables. Agir avec l’aide d’un avocat sera déterminante dans le succès de votre recours : vous trouverez ensemble les solutions les mieux adaptées à votre situation, avec pour objectif la défense de vos intérêts.
Mensonges ou défaut d’information : vous pouvez agir pour dol
Tout contrat dont le consentement des parties est vicié peut faire l’objet d’un recours en annulation. En effet, le consentement est une condition de validité des conventions (Article 1128 du Code civil).
Le dol est défini à l’article 1137 du Code civil comme étant le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, mais encore de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
La notion de dol permet ainsi d’obtenir l’annulation d’une vente immobilière après la signature s’il est démontré que le vendeur s’est prêté à des manœuvres telles que, sans celles-ci, l’acheteur n’aurait pas acquis le bien. Tel est le cas en présence de subterfuges, mensonges, escroqueries, ou encore si le vendeur a gardé le silence sur certains points. Dans ce dernier cas, il faut alors parler de réticence dolosive, constituée par l’omission volontaire d’un fait que le vendeur aurait dû révéler à l’acheteur.
Un manquement à l’obligation d’information ou de conseil du vendeur professionnel pourrait constituer un motif d’annulation de la vente car il peut être constitutif d’une réticence dolosive, susceptible d’engager sa responsabilité. Toutefois, il faut que ce manquement soit effectué de manière intentionnelle et qu’il ait causé une erreur dans le consentement de l’acheteur.
Une fois établie avec l’aide d’un avocat compétent en matière immobilière, la réticence dolosive permet d’obtenir la nullité de la vente avec l’octroi éventuel de dommages et intérêts, évalués en fonction de l’importance du préjudice subi.
Le choix entre ces différentes actions est complexe et dépend de votre situation particulière.
Avocats Picovschi, inscrit au barreau de Paris depuis plus de 30 ans, vous fera bénéficier de son expérience en contentieux immobilier afin de vous conseiller sur la marche à suivre.
