Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous avez acheté un bien immobilier et découvrez après la vente qu’il est affecté d’un ou plusieurs défauts? Vous pensez être victime d’un vice caché et vous demandez quelles options s’offrent à vous pour obtenir réparation ? Avocat Picovschi vous aide à y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Le vice caché est défini par le Code civil comme un défaut caché de la chose vendue « qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix, s’il avait eu connaissance de ce vice ».
Si vous avez acheté une maison ancienne avec un fort taux d’humidité, et que vous l’ignoriez au moment de la visite du bien, vous pourriez vous retourner contre le vendeur. Faites le choix d’un avocat spécialiste de ces questions pour vous défendre.
Quelles sont les conditions pour agir en garantie des vices cachés ?
Il faut bien avoir à l’esprit les conditions suivantes :
- le vice est « caché » : il ne doit donc pas être apparent. Attention à la notion de vice apparent ! Il vous appartient d’effectuer les vérifications élémentaires lors de la visite du bien.
- le vice rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminue considérablement cet usage. On peut citer à titre d’exemple : une infiltration d’eau, la présence de termites, mérule,...
- le vice doit être antérieur à la vente : il vous appartient en tant qu’acquéreur, d’apporter cette preuve.
La caractérisation d’un vice caché peut s’avérer douteuse et complexe c’est pourquoi le recours à l’avocat vous permet de bien identifier le vice dont vous être victime.
Le rôle du vendeur : clause d’exclusion de garantie ?
Le vendeur est tenu de vous garantir contre les vices cachés. Selon qu’il est vendeur professionnel ou non professionnel, sa responsabilité n’est pas la même.
Il arrive qu’il stipule une clause d’exclusion de garantie pour se décharger de toute responsabilité. Cette clause n’est valable que s’il ignorait lui-même les défauts. Il ne peut en aucun cas invoquer cette clause de mauvaise foi!
De même, le vendeur professionnel est présumé connaître le vice, il ne peut pas échapper ou limiter sa garantie en invoquant une telle clause.
Les questions de preuve peuvent s’avérer complexes. Il ne faut pas hésiter à recourir aux services d’un avocat qui sera le mieux à même de constituer pour vous un dossier solide.
Les recours qui s’offrent à l’acquéreur
Le Code Civil prévoit que l’acquéreur victime d’un vice caché a le choix entre :
- Rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire ou action résolutoire).
- Garder la chose et se faire rendre une partie du prix seulement (action estimatoire).
- Demander des dommages et intérêts.
Le choix du recours par l’acquéreur
En principe, l’acquéreur est entièrement libre dans le choix de l’action à exercer. La Cour de Cassation juge en effet que « le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point », « le choix de l’acquéreur s’impose au juge ».
Le juge dispose d’une faculté d’appréciation. Il peut refuser de prononcer la résolution de la vente même s’il reconnait l’existence d’un vice caché (Civ.3e, 25 juin 2014).
Tout dépend de la nature du vice et des faits en question. C’est pourquoi il est judicieux de recourir aux services d’un avocat avisé qui saura vous conseiller au mieux sur le choix de l’action la plus pertinente. Le cabinet Avocats Picovschi est doté d’une grande expérience en matière de contentieux immobilier et sera des plus disposé à vous défendre en cas de litige.
