Transaction immobilière : vice caché et responsabilité du vendeur

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Selon l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». A contrario, selon l'article 1642 du Code civil, « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ». 

Par exemple constituent des vices cachés : 

• La présence de termites. La jurisprudence a précisé qu’il faut prouver l’antériorité de la présence des termites à la vente. Par ailleurs, les acheteurs ont un devoir de prudence. Ainsi, la Cour de cassation a pu juger que : « la présence non révélée de termites ne constituait pas un vice caché justifiant l'allocation de dommages-intérêts, dès lors que l'agent immobilier avait signalé aux acheteurs l'existence d'une infestation de capricornes dans la charpente et leur avait conseillé de prendre l'avis d'un spécialiste. » (Cour de cassation. 3^e chambre civile, 26 févr. 2003, n° 01-12.750)
• Le risque d'inondation rendant le sous-sol d'une maison impropre à l'usage d'habitation peut également être un vice caché (Cour de cassation. 3^e chambre civile, 22 janvier 1997, n° 95-11.045).

Il convient ainsi de relever que pour que le vice soit qualifié de « caché », il faut plusieurs conditions :

• le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien ;
• le défaut doit rendre le bien vendu impropre à sa destination : le vice est par exemple caché en l'absence de vide sanitaire sous le plancher, fondations défectueuses, termites… ;
• le vice doit être antérieur à la vente ;

le vice doit être imputable au bien vendu. Il ne doit pas, par exemple, résulter d'une utilisation normale du bien.

De quels recours dispose l'acheteur ?

L'acheteur qui découvre un vice caché après l'achat de son bien peut exercer deux actions prévues par l'article 1644 du Code civil :

• l'action rédhibitoire : rendre la chose et se faire restituer le prix ;
• l'action estimatoire : garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par des experts.

Dans quels délais l'acheteur doit-il agir en garantie des vices cachés ?

Avant le 17 février 2005, l'acheteur devait agir dans les plus brefs délais. Ce délai d'action était soumis à l'appréciation souveraine des juges.

Depuis l'ordonnance du 17 février 2005, transposant une directive européenne n° 99/44 du 25 mai 1999 relative à la vente et aux garanties des biens de consommation, le délai d'action est de deux ans à compter de la découverte du vice. Ainsi, il est fortement recommandé d’agir dans les plus brefs délais en prenant l’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier et rompu à ce type de dossier. En effet, plus vous prendrez les devants, meilleures seront vos chances de réussite. Qui mieux que l’avocat en droit immobilier pour dialoguer avec la partie adverse et aboutir le plus rapidement possible à une solution.

Le vendeur peut-il s'exonérer de sa responsabilité ?

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés. Toutefois, le contrat peut prévoir des clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité comme le prévoit l'article 1643 du Code civil qui dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

Ces clauses de non-garantie s'appliquent au vendeur non professionnel et à la condition qu'il soit de bonne foi. Il en résulte donc, qu'un vendeur qui avait connaissance du vice ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie.

À titre d'exemple, un couple avait vendu à un particulier une maison d'habitation. En raison de la présence d'insectes xylophages, l'acquéreur a assigné le couple vendeur en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le couple avait procédé en 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer. La Cour de cassation en a déduit que le couple avait connaissance de ce vice et que par conséquent, il ne pouvait se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés. (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 28 mars 2007 n° 06-12.299).

Certains vendeurs dissimulent les dégâts causés par les termites en repeignant ou en plaçant un objet à certains endroits afin que l'acheteur ne s'en rende pas compte. Dans une telle situation, la mauvaise foi du vendeur est en principe établie.

Il faut distinguer le vendeur professionnel du vendeur non professionnel. La jurisprudence est très sévère à l'égard du vendeur professionnel. Il y a une présomption quasi irréfragable de la connaissance du vice. Cette présomption peut s’appliquer à des professionnels, qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier, dans certaines circonstances (voir la décision de la Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087 : « en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l'existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n'avait été révélée à l'acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d'appel, appréciant souverainement la portée du rapport d'expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés ». )

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Sources : légifrance.gouv.fr ; Articles 1603, 1644 et 1645 du Code civil ; Cour d'appel, Montpellier, 1re chambre, section AO1, 10 Mai 2012 – n° 11/00126 ; Cour de cassation. 3^e chambre civile, 26 févr. 2003, n° 01-12.750 ; Cour de cassation. 3^e chambre civile, 22 janvier 1997, n° 95-11.045 ; Cour de cassation, 3^e chambre civile, 29 juin 2017, n° 16-18.087 (Contrats Concurrence Consommation n° 10, Octobre 2017, comm. 192, Commentaire par Laurent LEVENEUR).