Ecrit par : Avocats Picovschi
Vous souhaitez acheter une maison ? L’acquisition d’un bien immobilier est un investissement lourd. Pour réussir son projet, il faut prévoir le montage financier avec précision. Il faut évaluer les coûts de l’acquisition, mais il faut aussi prendre en compte les frais annexes tels que les frais de mutation. Quels sont-ils ? Quel impact ont-ils sur votre acquisition ? Bénéficiez-vous de dispositions spécifiques permettant de les réduire ? Avocats Picovschi vous accompagne dans votre projet.
Que sont les droits de mutation ?
Communément appelés « frais de notaire », les droits de mutation sont des frais annexes que les acquéreurs ne doivent pas négliger. Ils peuvent en effet constituer une somme importante.
Composition des droits de mutation
En cas de cession de terrains et d’immeubles anciens, l’acquéreur doit acquitter environ 7,7% de la valeur du bien. Le calcul s’effectue de la manière suivante :
- Une taxe départementale au taux de 4,5% (à l’exception de cinq départements pour lesquels les droits restent plafonnés à 3,8%)
- Une taxe communale au taux de 1,3%
- Une taxe au profit de l'État au taux de 0,20%
- Un prélèvement au profit de l'État au taux de 2,37% qui s'applique au montant du droit départemental.
Les frais de notaires sont réduits sur les cessions d’immeubles neufs, achevés depuis moins de cinq ans. La taxe sur les publicités foncières est réduite à 0,715%. Au total, ces frais varient entre 2% et 3% de la valeur du bien.
Conséquences de la hausse de ces droits
Les frais de mutation peuvent être conséquents. Une mauvaise anticipation des dépenses risque d’empêcher la conclusion de la vente.
En effet, ces frais sont à la charge de l’acquéreur. Outre le prix de l’immeuble, vous devrez ainsi supporter ces frais annexes. Or, le plus souvent, les banques prêtent dans la limite du prix d’acquisition. Par conséquent, vous devrez autofinancer vos frais. Par ailleurs, ils doivent être payés en une seule fois.
La baisse des tarifs des notaires décidée par la loi Macron n’a qu’un impact négligeable sur le montant total des frais.
Quelles sont les solutions pour les diminuer ?
En tant qu’acheteur, vous pouvez tenter de réduire ces frais de plusieurs manières.
Tout d’abord, l’achat d’un logement neuf permet de baisser sensiblement ces frais. La taxe de publicité foncière est en effet considérablement réduite (0.715%). Cependant, la qualification d’immobilier neuf ne doit pas tromper. Le logement neuf est celui en état futur d’achèvement ou tout juste achevé et n’ayant jamais encore été habité. Depuis le 1er janvier 2013, un logement revendu pour la première fois dans les cinq ans suivant son achèvement n’est plus considéré comme neuf.
Ensuite, les frais de mutation ne s’appliquent qu’au bien immobilier. Ainsi, si votre bien comprend des biens mobiliers (ex : cuisine équipée), veillez à l’indiquer au notaire afin qu’il en déduise le prix avant d’appliquer les frais. Cela vous évite de payer des frais dessus. En principe, vous n’avez pas à joindre de justificatifs, mais si l’administration fiscale a des doutes, elle peut vous réclamer des factures, et le cas échéant effectuer un redressement accompagné de pénalités. En cas de contentieux, l’avocat compétent en fiscalité, ayant l’expérience des procédures fiscales, est votre atout principal pour remporter le litige.
De même, vous pouvez exclure du prix de la vente les frais d’agence. Vous devrez les distinguer sur le compromis de vente du montant du bien.
Enfin, la loi permet au notaire d’effectuer une remise de 10% de ses émoluments au maximum, calculée sur la partie du prix supérieure à 150 000€. Cependant, le Conseil supérieur du notariat souligne que " la remise maximum qu'un client pourrait obtenir pour l'achat d'une maison de 200 000 euros sera d'environ 40 euros". Autrement dit, cette éventuelle remise est négligeable.
Le paiement de frais de mutation indus peut être source de contentieux. Dans ce cas, l’avocat compétent en droit immobilier sera un précieux allié pour vous défendre, vous et vos intérêts financiers.
