Vente immobilière : que faire en cas de superficie "loi Carrez" erronée ?

| Publié le 23/08/2011

On le sait, la course à l'espace conduit à la vente à prix d'or de mètres carrés, notamment dans la capitale. Le mesurage des biens revêt donc une importance capitale dans le cadre des ventes immobilières.

C'est dans ce contexte que la loi améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété n°96.1107 du 18 décembre 1996, dite loi « Carrez », prévoit que doit être mesurée la superficie de tout lot de copropriété destiné à la vente.

Dans le cas de mesures erronées, les vendeurs comme les acquéreurs peuvent souhaiter obtenir une indemnisation de leur préjudice.

Généralement, deux cas de figure se présentent :

- Un acquéreur procède à l'acquisition d'un appartement et se rend compte, une fois la vente conclue, que la superficie du bien est moindre que celle indiquée dans l'acte.

- Une personne vend un bien immobilier et réalise peu de temps après qu'en réalité le bien était plus grand que ce qu'elle ne pensait.

Quelles voies de droit sont offertes aux cocontractants qui se trouvent dans cette situation ?

L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, prévoit que « si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

La même loi précise que « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ».

Parallèlement, la question se pose de savoir s'il est possible d'envisager l'engagement de la responsabilité des techniciens à l'origine de la mesure erronée.

La jurisprudence semble rejeter les recours des acquéreurs ou des vendeurs tendant à obtenir des techniciens qu'ils prennent en charge le différentiel de prix de vente de l'immeuble résultant de l'erreur de mesure (voir notamment en ce sens Civ. 3e, 4 janv. 2006 ; Orléans, 6 mars 2006, BICC 2007, n° 2236). Les juges considèrent que la différence de prix ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par la personne qui a mesuré les lieux

En revanche, et quel que soit l'auteur de la demande, il semble résulter de la jurisprudence que le vendeur ou l'acquéreur peuvent agir contre le technicien sur le fondement de la perte de chance. Le vendeur devra démontrer qu'il a subi une perte de chance de vendre le bien à un prix plus élevé, perte de chance résultant de la faute commise par le technicien (voir en ce sens, Paris, 3 nov. 2005, RG n° 04/10579). L'acquéreur, quant à lui, pourra soutenir avoir perdu une chance d'acheter le bien à un prix moindre, compte tenu de sa véritable surface.  

Dans cette situation, le juge pourra condamner le technicien à verser des dommages et intérêts au demandeur, dont il évaluera souverainement le montant.

Acquéreurs comme vendeurs disposent de recours en cas d'erreurs sur les mesures obligatoires résultant de la loi Carrez. Si vous êtes confronté à une telle problématique, le recours à un avocat compétent en matière de droit immobilier peut s'avérer utile. N'hésitez pas à contacter le Cabinet Picovschi pour davantage d'informations au 01 56 79 11 00. Chaque situation étant spécifique, le présent article ne peut se substituer à une consultation délivrée par un avocat expérimenté et au fait des dernières évolutions de la jurisprudence.

Marion Jaecki
Elève-avocate