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Comment vendre un bien immobilier en indivision en cas de conflit ?

| Mis à jour le 21/08/2018 | Publié le 23/07/2014

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SOMMAIRE

Vous avez hérité ou acheté un bien en indivision ? Vous êtes donc au minimum deux propriétaires. Aujourd’hui, vous souhaitez le vendre mais les autres coïndivisaires refusent ? Cette situation est alors source de tensions et de conflits. Sachez que des solutions s’offrent à vous pour débloquer la situation. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier à Paris, vous explique les différentes alternatives dans les lignes qui suivent.

Lorsque détenir un bien immobilier en indivision vire au conflit

Que l’indivision soit choisie, lors de l’acquisition d’un bien immobilier entre concubins par exemple, ou imposée à la suite d’une succession, son régime est créateur de droits et de devoirs sur ledit bien, à l’égard de plusieurs personnes. A ce titre, il peut parfois être risqué de quitter l’indivision immobilière.

Dans le cadre d’un achat, chacun sera propriétaire à hauteur de son apport pour l’acquisition de l’immeuble. En matière d’indivision successorale, la quote-part se trouve quant à elle définie en fonction de la proportion des droits détenus dans la succession.

Une gestion à plusieurs est rarement synonyme de facilité, encore moins lorsqu’elle concerne un bien immobilier. Les divergences d’opinion, au sujet de l’affectation ou de l’entretien du bien, peuvent se transformer en de réels intérêts antagonistes, notamment lorsque l’indivision fait suite à une succession. Entre conservation et vente du bien, il est facile d’être en désaccord mais il s’avère plus délicat de sortir du conflit

En tant qu’indivisaires, des solutions s’offrent toutefois à vous afin d’éviter qu’une situation de blocage ne perdure. L’avocat en Droit immobilier est alors pleinement en mesure de vous conseiller la stratégie adéquate, en toute protection de vos intérêts.

Agir seul contre ses coïndivisaires : le recours à l’autorisation judiciaire

Par principe, les actes de disposition relatifs à un bien détenu en indivision relèvent d’une décision à l’unanimité. L’accord de l’ensemble des propriétaires sera ainsi nécessaire pour procéder à la vente de l’immeuble. Il suffirait alors que l’un d’eux refuse pour que la situation soit irrémédiablement bloquée.

Il est toutefois possible pour un indivisaire de passer seul l’acte de vente et ainsi passer outre l’opposition de son coïndivisaire. Il doit pour ce faire solliciter une autorisation judiciaire auprès du tribunal. Le refus de l’un des indivisaires de consentir à l’acte de vente doit pour cela mettre en péril l’intérêt commun, à savoir porter atteinte à l’intérêt de tous les propriétaires du bien en indivision (article 815-5 du Code civil). La vente doit alors apparaître comme une nécessité contraignante pour ces derniers, afin d’éviter que le bien ne dépérisse par exemple.

En cas de désaccord entre indivisaires, ne laissez pas l’opinion d’un seul vous empêcher de disposer de votre patrimoine. Vos droits méritent d’être défendus ! L’assistance d’un professionnel du droit immobilier vous sera alors nécessaire pour apporter des éléments convaincants et nécessaires à l’obtention d’une autorisation judiciaire, qui vous permettra de procéder rapidement à la vente du biens indivis.

La vente à l’initiative des indivisaires représentant 2/3 des droits indivis

La vente d’un bien indivis peut également se retrouver bloquée alors même que la majorité des indivisaires y sont favorables. Depuis la loi de simplification du droit du 12 mai 2009, elle peut cependant être permise à la demande d’un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis (article 815-5-1 du Code civil).

Véritable dérogation à la règle de l’unanimité, ce second cas d’autorisation judiciaire permet de contourner le refus d’indivisaires minoritaires. Cette possibilité demeure cependant une exception et le juge ne sera en aucun cas obligé d’accueillir votre demande. Le dossier présenté devra donc reposer sur de solides arguments. Dans ce cadre, l’avocat rompu à cet exercice saura vous assister afin de mettre toutes les chances de votre côté pour que la demande aboutisse.

Après constatation du désaccord par le notaire, le tribunal de grande instance, expressément compétent pour connaître des demandes d’autorisation de vente d’un bien indivis, pourra autoriser la vente aux enchères de l’immeuble. Attention toutefois à ce qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires récalcitrants n’y ayant pas consenti.

Régler un conflit n’est jamais chose aisée, d’autant plus lorsque des membres de votre famille sont impliqués. L’avocat en Droit immobilier sera alors un réel atout dans la recherche d’un compromis entre indivisaires, ou, lorsque la voie amiable ne suffit plus, dans le choix d’actions appropriées et efficaces afin de faire valoir vos droits.

La procédure qui permet de vendre un bien indivis sans l’accord de tous les indivisaires est une procédure longue et complexe qui nécessite dans votre intérêt l’intervention d’un avocat chevronné. Avocats Picovschi, fort de son expérience en droit immobilier, vous aidera à constituer un dossier solide afin de faire face aux obstacles que vous pouvez rencontrer avec les coïndivisaires.

Sources : notaire.fr : « Le régime de l’indivision », 02/08/2017 ; articles 815-5 et 815-5-1 du Code civil.

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