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La rescision pour lésion : quand évaluer le déséquilibre ?

| Mis à jour le 03/06/2021 | Publié le 23/08/2011

SOMMAIRE

Vous avez vendu un bien immobilier, néanmoins, au lieu de réaliser une plus-value, vous avez été lésé car le prix auquel vous avez cédé ledit bien s’avère en réalité trop faible compte tenu de la valeur réelle du bien. Afin de réparer le préjudice subi, vous vous interrogez sur les recours envisagés par le législateur dans l’espoir de faire annuler la vente litigieuse. Il s’agira d’une action en rescision pour lésion. Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, vous présente les méthodes d’évaluation du déséquilibre entre le prix de vente et la valeur vénale du bien et vous assiste dans vos démarches.

Qu’est-ce que l'action en rescision pour lésion ?

L’action en rescision pour lésion est prévue aux articles 1674 à 1685 du Code civil. Elle permet au vendeur de contester la vente du bien en question dès que ce dernier à démontrer que le prix de cession est inférieur à 5/12ème de la valeur réelle de l’immeuble. La lésion doit donc être supérieure à 7/12ème soit plus de 2,4 fois la valeur du bien.

A titre d’exemple, l’action en rescision pour lésion pourra être envisagée dans l’hypothèse suivante : une maison dont la valeur réelle est de 600 000 euros a été vendue à moins de 250 000 euros.

ATTENTION ! L’action en rescision pour lésion n’est pas ouverte en cas de vente judiciaire et de contrat aléatoire (vente avec constitution d’une rente viagère).

Toutefois, il est important de préciser que la rescision pour lésion n’a pour effet de remettre en cause le droit de propriété de l’acquéreur (Cass.,3ème Civ., 14 décembre 2011, n° 10-25.408) qui va, en réalité, disposer de deux options :

  • Soit il rend le bien en récupérant le prix payé initialement
  • Soit il peut décider de garder le bien, à condition de payer un complément de prix en déduisant 1/10 du prix total.

Dans ce cadre, quand bien même une action en rescision pour lésion serait initiée, tant que celle-ci n’est pas prononcée, il est fortement déconseillé de venir troubler le droit de propriété de l’acquéreur, soit, par exemple, en refusant de réitérer la vente.

Également, il convient de distinguer action en rescision pour lésion et action pour vileté du prix. En effet, tandis que la première se prescrit par 2 ans, la seconde comporte un délai de prescription de 5 ans, soit le délai de droit commun. L’action pour vileté du prix se fonde sur l’existence d’un « prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien » qui, en son appréciation, relève de l’office des juges du fond et ce, de manière souveraine.  Quant aux effets d’un telle action, c’est finalement la nullité du contrat de vente qu’emportera la qualification du prix comme étant vil.

Précision sur la date d’évaluation de la lésion

L’action en rescision pour lésion doit être effectuée dans un délai assez court de deux ans. Cependant, avant d’engager toute action, il convient de s’assurer d’être en mesure d’apporter la preuve de la lésion qui, selon l’article 1678 du Code civil, « ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix ». C’est le tribunal compétent qui devra désigner trois experts si les parties ne s’accordent pas sur la nomination. Néanmoins, cette désignation n’aura lieu qu’après avoir pu constater l’existence de faits qui font présumer la lésion.

Par un arrêt du 30 mars 2011, la Cour de cassation a du se prononcé sur la date d'évaluation du déséquilibre.

En l'espèce, des vendeurs avaient, par acte sous seing privé en date du 23 mars 1994, signé une promesse de vente pour une parcelle de terre non-constructible d'une valeur de 31 961,70 euros. Suite à une révision du Plan d'Occupation des Sols approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain était devenu constructible. La valeur de ce terrain une fois constructible avait été estimée à la somme de 3 913 560 euros. Après que le terrain ait été déclaré constructible, les acquéreurs avaient demandé la réitération de la promesse par acte authentique, toujours au tarif de 31 961,70 €.

Logiquement, les vendeurs s'estimaient lésés, puisque le terrain avait entre-temps pris beaucoup de valeur.

Le Code civil n'est que de peu de secours sur cette question puisqu'il est simplement précisé à l'article 1675 que « pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation ».

Saisie de la question de savoir à quelle date la lésion pouvait être évaluée, la Cour d'appel de Rennes avait retenu le compromis de 1994 comme date à laquelle devait être estimée la lésion, sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et de celle de sa réitération par acte authentique.

La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 30 mars 2011, confirmait la position des juges du fond en affirmant que « le moment de la vente visé par l'article 1675 du Code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la Cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à laquelle devait être appréciée la lésion ».

C'est donc le prix initialement convenu qui a été retenu.

L’avocat un indispensable dans la mise en œuvre de la procédure

Afin de démontrer le déséquilibre entre le prix de cession et la valeur réelle du bien, trois experts devront être désignés par le Tribunal, de sorte, que le recours à un avocat en droit de l’immobilier parait indispensable dans la mesure où ce dernier pourra vous informer sur les mises en œuvre d’une telle procédure, et vous donner l’avis d’expert quant à vos chances d’aboutir dans cette contestation de la vente.

Son assistance s’avèrera autant nécessaire pour le vendeur lésé que pour l’acquéreur qui risque de perdre le bien qu’il pensait acquérir sans embûche. Votre Conseil pourra ainsi vous informer de l’opportunité d’une telle action en tant que vendeur ainsi que de ses chances de succès, surtout lorsque l’on sait que l’expertise ne lie pas le Tribunal dans sa décision.

Avocats Picovschi, cabinet d’experts en droit immobilier situé à Paris 17ème, vous accompagne dans le cadre de vos procédures de rescision pour lésion afin de défendre vos intérêts, que vous soyez vendeur ou acquéreur.

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