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Vous avez vendu un bien immobilier à un prix nettement inférieur à celui du marché et vous vous estimez lésé ? Vous pensez pouvoir demander la rescision pour lésion, c’est-à-dire la résolution de la vente ? Quelles sont les conditions pour engager une action en rescision pour lésion ? Dans quel délai ? Comment se calcule le montant de l’indemnité ? Avocats Picovschi, expert en droit immobilier, vous explique en quoi consiste l’action en rescision pour lésion et vous assiste dans vos démarches.
Qu’est-ce que l'action en rescision pour lésion ?
L’action en rescision pour lésion est prévue aux articles 1674 à 1685 du Code civil. En cas de vente, elle permet au vendeur de revenir sur la vente en question dès que ce dernier a démontré que le prix de cession est inférieur à 5/12èmes de la valeur réelle de l’immeuble. La lésion doit donc être supérieure à 7/12ème soit plus de 2,4 fois la valeur du bien.
Cette action offre ainsi au vendeur d’un bien immobilier la faculté d’obtenir réparation en cas de déséquilibre concret entre les prestations respectives des parties, à savoir lorsque le prix obtenu de l’acquéreur par le vendeur est trop faible par rapport à la valeur véritable de l’immeuble objet du contrat de vente.
ATTENTION ! L’action en rescision pour lésion n’est pas ouverte en cas de vente judiciaire (licitation) et de contrat aléatoire tel qu’un contrat de vente avec constitution d’une rente viagère.
Il est important de préciser que la rescision pour lésion n’a pas pour effet de remettre en cause le droit de propriété de l’acquéreur (Cass., 3ème Civ., 14 décembre 2011, n° 10-25.408) qui va, en réalité, disposer de deux options prévues par l’article 1681 du Code civil :
- Soit il restitue le bien au vendeur et récupère le prix payé initialement, la vente est alors annulée et les parties sont remises dans leur état initial comme si l’opération n’avait pas eu lieu
- Soit il peut décider de conserver le bien et donc de maintenir la vente, à charge pour lui de payer le supplément du juste prix, déduction faite de 1/10ème de la valeur actuelle du bien. Il s’agit en quelque sorte d’un rachat de la lésion.
Dans ce cadre, quand bien même une action en rescision pour lésion serait initiée, tant que celle-ci n’est pas prononcée, il est fortement déconseillé de venir troubler le droit de propriété de l’acquéreur, soit, par exemple, en refusant de réitérer la vente d’un bien immobilier.
Comment démontrer que vous êtes victime d’une vente lésionnaire ?
Si vous souhaitez engager une action en rescision pour lésion, vous devrez être en mesure de prouver que le prix de vente est anormalement bas par rapport à la valeur réelle du bien.
Le calcul de la lésion consiste donc à dégager les 5/12èmes de la valeur du bien et à vérifier que le prix de vente est ou non inférieur au produit de cette opération. Si tel est le cas, vous êtes bien lésé et l’action en rescision pour lésion vous est ouverte.
À titre d’exemple, vous pouvez envisager une action en rescision pour lésion dans l’hypothèse où vous avez vendu une maison pour un prix inférieur à 250 000 euros alors que la valeur réelle du bien en question est de 600 000 euros (600 000 x (5/12) = 350 000). En présence d’un prix de vente inférieur à cette somme, vous êtes donc bien lésé de plus des 7/12èmes de la valeur réelle de l’immeuble et en droit d’agir en rescision pour lésion.
Quand pouvez-vous agir en rescision pour lésion ?
En vertu de l’article 1676 du Code civil, l’action en rescision pour lésion se prescrit par deux ans à compter du jour de l’acte de vente.
À ce titre, il convient de distinguer action en rescision pour lésion et action pour vileté du prix, cette dernière étant, elle, assortie d’un délai de prescription de cinq ans, soit le délai de droit commun. L’action pour vileté du prix se fonde sur l’existence d’un « prix ridicule, hors de toute proportion véritable avec la valeur du bien » qui, en son appréciation, relève de l’office des juges du fond, et ce, de manière souveraine. Quant aux effets d’une telle action, c’est finalement la nullité du contrat de vente qu’emportera la qualification du prix comme étant vil.
Cependant, avant d’engager toute action, il convient de s’assurer d’être en mesure d’apporter la preuve de la lésion qui, selon l’article 1678 du Code civil, « ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix ». C’est le tribunal compétent qui devra désigner trois experts si les parties ne s’accordent pas sur la nomination. Néanmoins, cette désignation n’aura lieu qu’après avoir pu constater l’existence de faits qui font présumer la lésion. Notons par ailleurs que l’estimation doit se faire selon l’état du bien au moment de la vente. Il faudra donc tenir compte des travaux et modifications qui auraient pu être effectués par l’acquéreur.
Précision sur la date d’évaluation de la lésion
La Cour de cassation a déjà eu à se prononcer sur la date d'évaluation du déséquilibre (Cass. civ. 3ème, 30 mars 2011, n° 10-13.756).
En l'espèce, des vendeurs avaient, par acte sous seing privé en date du 23 mars 1994, signé une promesse de vente pour une parcelle de terre non constructible d'une valeur de 31 961,70 euros. À la suite d’une révision du Plan d'Occupation des Sols approuvée en 2004 puis en 2006, le terrain était devenu constructible. La valeur de ce terrain une fois constructible avait été estimée à la somme de 3 913 560 euros. Après que le terrain ait été déclaré constructible, les acquéreurs ont demandé la réitération de la promesse par acte authentique, toujours au prix de 31 961,70 euros.
Logiquement, les vendeurs s'estimaient lésés, puisque le terrain avait entre-temps pris beaucoup de valeur.
Le Code civil n'est que de peu de secours sur cette question puisqu'il est simplement précisé en son article 1675 que « pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s'apprécie au jour de la réalisation ».
Saisie de la question de savoir à quelle date la lésion pouvait être estimée, la Cour d'appel de Rennes avait retenu le compromis de 1994, sans tenir compte de la modification de la chose vendue entre la date de la promesse et celle de sa réitération par acte authentique.
La Cour de cassation, dans cet arrêt en date du 30 mars 2011, a confirmé la position des juges du fond en affirmant que « le moment de la vente visé par l'article 1675 du Code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive, et constaté qu'il était justifié du paiement de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du "compromis" de 1994, la Cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du "compromis" était celle à laquelle devait être appréciée la lésion ».
C'est donc le prix initialement convenu qui a été retenu.
Engager une action en rescision pour lésion avec un avocat
La nomination de trois experts par le juge afin de démontrer le déséquilibre entre le prix de cession et la valeur réelle du bien ayant un coût, le recours à un avocat en droit de l’immobilier parait indispensable dans la mesure où ce dernier pourra vous informer sur les mises en œuvre d’une telle procédure, et vous donner son avis quant aux chances d’aboutissement de votre action.
Son assistance s’avèrera autant nécessaire pour le vendeur lésé que pour l’acquéreur qui risque de perdre le bien qu’il pensait acquérir sans embûche. Votre Conseil pourra ainsi vous informer de l’opportunité d’une telle action en tant que vendeur ainsi que de ses chances de succès, ce d’autant que l’expertise diligentée par le Tribunal ne le lie pas dans sa décision.
Avocats Picovschi, cabinet d’experts en droit immobilier situé à Paris 17ème, vous accompagne dans le cadre de vos procédures de rescision pour lésion afin de défendre vos intérêts, que vous soyez vendeur ou acquéreur.
Sources : articles 1674 à 1685 du Code civil.
