Ecrit par : Vania ALBANO-FOURNAJOUX, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
- LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE
- LE CONTRAT DÉFINITIF
- LES ASSURANCES RESPONSABILITÉ ET DOMMAGES-OUVRAGE
Il s'agit de la vente dans laquelle le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement. Ce ne sera donc qu'à l'achèvement de l'immeuble que l'acheteur en deviendra propriétaire, le transfert de propriété s'opérant par la constatation par acte authentique de l'achèvement des travaux. De même, le paiement n'aura lieu qu'à la fin des travaux.
Il est d’usage de passer deux contrats successifs un avant-contrat et la vente elle-même qui prend en pratique la forme notariée. Les contrats de vente du secteur protégé ne dérogent pas à cette habitude que le législateur a néanmoins dotée de réglementations spécifiques.
LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE
Le contrat préliminaire présente plusieurs intérêts : tout d’abord le vendeur avant de commencer l’opération de construction veut évidemment s’assurer de ce qu’il y a un marché, c’est-à-dire qu’il trouvera des acquéreurs pour les logements qu’il construit. Or, les contrats préliminaires permettent de sonder le marché en trouvant des personnes sérieusement intéressées par l’acquisition.Le contrat préliminaire est utile, car au stade de la commercialisation de l’immeuble, c’est-à-dire avant son achèvement, certains éléments essentiels du contrat de vente ne sont pas encore connus, notamment le prix, car le prix dépendra de certains aléas relatifs à la construction. On peut donc établir un prix prévisionnel, mais pas un prix définitif. Un avant-contrat présente donc la souplesse nécessaire pour formaliser un engagement. D’où l’utilité du contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver en contrepartie d’un dépôt de garantie, un immeuble ou une partie de l’immeuble effectué à un compte spécial.
Ce contrat préliminaire réglementé de façon impérative est le seul avant contrat qu’il soit possible de conclure dans le secteur protégé.
Diverses mentions obligatoires doivent être présente dans le contrat, sous peine de nullité : ces mentions sont au nombre de six parmi lesquelles : la description du local réservé avec indication de sa surface approximative, les délais d’exécution des travaux, …
LE CONTRAT DÉFINITIF
C’est un contrat obligatoirement conclu sous forme authentique, sous la forme notariée. Cette vente doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : description de l’immeuble, prix, délai de livraison, la garantie d’achèvement et les prêts qui ont été contractés par l’acquéreur et pour lesquels il bénéficie de la condition suspensive.Cependant, il arrive fréquemment qu’en cours de construction, promoteur et acquéreur conviennent de certaines modifications (hauteur d’un balcon…) : le parallélisme des formes voudrait que la modification du contrat notarié doive prendre la forme d’un acte notarié. Cela a un rôle protecteur de l’acquéreur qui est rempli quand le contrat initial est notarié, mais la jurisprudence admet que les contrats modificateurs puissent être conclus sous seing privé.
LES ASSURANCES RESPONSABILITÉ ET DOMMAGES-OUVRAGE
Le vendeur doit être en mesure de fournir à l’acquéreur son attestation d’assurance responsabilité et d’assurance dommages-ouvrage.L'acte de vente ou une annexe doit mentionner l’existence ou l’absence d’assurance souscrite pour le vendeur (Code des assurances : art. L. 243-2).
L'assurance responsabilité
Elle doit être souscrite par le vendeur d’immeubles à construire et chaque participant à la construction - entrepreneur, architecte technicien ou autre personne liée au maître d'ouvrage - pour le couvrir en cas de dommages dont il peut être tenu responsable pendant 10 ans.
L'assurance dommages-ouvrage
Elle doit être souscrite par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le vendeur d'immeubles à construire, avant l’ouverture du chantier, pour le compte de l’acquéreur. Le bénéfice de l'assurance dommages est alors transmis automatiquement à l’acquéreur au moment où il devient propriétaire. L'assurance dommages prend fin à l’expiration d’une période de 10 ans à compter de la réception avec ou sans réserve.
L'achèvement devra donc être constaté par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. Cela est nécessaire, car c'est la constatation de l'achèvement qui va opérer le transfert de la propriété du vendeur à l'acquéreur.
La constatation de l'achèvement, étant une phase important de la vente à terme, elle pourra être faite par un expert qui déclarera alors devant le notaire que l'immeuble est achevé.
L'accord des parties découlant de la constatation de l'achèvement de l'immeuble vaut livraison de l'immeuble ce qui entraine un transfert de propriété du vendeur à l'acheteur.
Mais la propriété se transférant rétroactivement, il sera difficile pour le vendeur, comme pour l'acheteur de se faire consentir des crédits, les établissements bancaires ne pouvant prendre des garanties efficaces, c’est pour cela que la vente à terme est très peu usitée.
Notre cabinet, avocats PICOVSCHI à une grande expérience dans ce domaine si vous rencontrer le moindre problème n’hésitez pas à nous contacter.
