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Mandat simple ou exclusif : lequel choisir ?

| Publié le 27/04/2011

Mandat simple ou exclusif : un choix important.
Les vendeurs de biens immobiliers pensent parfois que consentir un grand nombre de mandats simples est plus intéressant que de consentir un mandat exclusif à une seule agence. Cependant, cette attitude, inspirée par un souci d’efficacité, se révèle complètement contre productive tant elle engendre un contentieux important et récurrent.

Il est en effet possible et même fréquent que plusieurs mandataires recueillent en même temps une offre d’achat en tous points conforme aux prix et conditions de leur mandat. Ces agences seront alors en conflit estimant chacune être la première à avoir accompli sa mission et exigeant du mandant de signer avec son client. Selon la jurisprudence le mandant a le choix.
Mais si l’un des acquéreurs potentiels ne l’entend pas de cette façon, il pourra être tenté d’engager une action en justice qui pourrait aboutir à une immobilisation du bien pendant toute la durée de la procédure.
Le vendeur peut donc se trouver engagé dans une procédure onéreuse qui peut durer plusieurs années : face à des acquéreurs revendiquant la propriété du bien ou des dommages et intérêts, ou encore face aux agents immobiliers revendiquant leur droit à commission ou à dommages et intérêts.

Si l’on peut en effet comprendre les hésitations du vendeur à conclure un mandat exclusif  tant il lui paraît risqué de tout miser sur une seule agence, le mandant doit savoir qu’en consentant des mandats simples il encourt un véritable risque de conflit. Sous réserve de la compétence du professionnel mandaté, il parait donc plus sécurisant pour le vendeur de consentir un mandat exclusif.

Les fichiers locaux d’exclusivité : le choix du mandataire perd de son importance.
Les grands syndicats professionnels, réseaux de franchise, groupes immobiliers et autres réseaux coopératifs se sont récemment associés dans la mise en œuvre de fichiers communs locaux d'exclusivité.
Les deux fichiers nationaux créés en 2004 pour rassembler les annonces exclusives de biens à vendre, viennent de fusionner pour constituer l’AMEPI (Association des Mandats Exclusifs des Professionnels de l’Immobilier).

Les clients eux-mêmes seront, dans ce contexte, sans doute plus sensibles à l'argumentation en faveur du mandat exclusif, dès lors qu'avec l’inscription obligatoire sur le fichier commun, le choix du mandataire perd de son importance : si celui-ci ne se montre pas réactif, un autre agent ayant accès au fichier le sera à sa place. C’est pourquoi l'exclusivité s'avère économique : le client ne signe qu'un seul mandat, avec un seul interlocuteur, mais multiplie ses chances de vendre étant donné le nombre d'agences adhérentes, sans avoir à  les suivre une à une !

Sans oublier un autre avantage de ce type d'association : une codification stricte de la collaboration et des instances d'arbitrage, permettant d’éviter ainsi tout litige si deux agences interviennent sur une même transaction...

Marion DESEILLE
Juriste en droit immobilier

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