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La validité d'un bail commercial signé dans le cadre d'un bail emphytéotique

| Publié le 08/06/2012

Ecrit par : Gary-Alban Maravilha, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Afin d’exercer votre activité, vous avez peut-être besoin de louer des locaux. Il se peut que vous soyez confronté à la signature d’un contrat de bail commercial en sous-location d’un immeuble déjà donné à bail emphytéotique. Dès lors, il est important que vous vous teniez informé de vos droits afin d’éviter tout litige. Pour ce faire, n’hésitez pas à contacter des avocats compétents

Qu’est ce qu’un bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail accordé pour une période de 18 à 99 ans. Ce bail consacre au preneur un réel droit sur l’immeuble mis en location. Le preneur devra verser au bailleur un loyer très faible en échange de travaux qu’il s’engage à mettre en œuvre sur le domaine mis en location. Dans le cadre d’un bail emphytéotique, le preneur s’appelle un emphytéote. A la fin du bail, le bailleur profitera de tous les travaux réalisés sur le domaine sans avoir à reverser une quelconque compensation à l’emphytéote.

Ce sont les articles L 451-1 à L 451-13 du code rural qui organisent le fonctionnement du bail emphytéotique. L’article L 451-1 dispose notamment que l’emphytéote détient un réel droit sur le bien immobilier. Ce qui implique qu’il possède, à peu de chose près, les mêmes droits que le propriétaire lui-même sur son bien. Ainsi, l’emphytéote pourra sous-louer l’immeuble.

La sous-location d’un immeuble donné à bail emphytéotique

L’emphytéote dispose de quasiment tous les droits sur l’immeuble qu’il a pris en location. Certains auteurs considèrent l’emphytéote comme un quasi-propriétaire. Dès lors, il sera en droit de signer des baux commerciaux. Le sous-locataire, signataire du bail commercial, bénéficiera de toutes les dispositions des articles L 145-1 et suivants,  relatives au bail commercial.

Néanmoins, « nul ne peut transférer à autrui plus de droit qu’il n’en n’a lui-même ». C’est au nom de ce principe que peuvent apparaitre des contentieux. En effet, que faire si le bail de l’emphytéote se termine avant le bail commercial ? Dans ce genre de cas, l’aide d’avocats expérimentés sera essentielle pour faire valoir vos droits en tant que sous-locataire.

Les droits du sous-locataire

Un litige peut apparaître s’il y a une asymétrie entre la fin des deux baux. Il est à noter que le bail emphytéotique n’est pas reconductible de manière tacite. Lorsque la durée du bail commercial est comprise dans celle du bail emphytéotique, le sous-locataire pourra aspirer à toutes les dispositions de la loi sur les baux commerciaux. C’est quand le bail emphytéotique se termine avant le bail commercial que le sous-locataire risque de perdre tous ses droits et d’être expulsé de l’immeuble sans aucune autre forme de procès.

C’est l’arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 9 février 2005 qui pose le principe selon lequel le bail commercial ne peut excéder la durée du bail emphytéotique et que, si c’est le cas, le sous-locataire ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction. Toutefois, il y a toujours possibilité de trouver une solution afin de faire valoir ses droits. Pour cela, n’hésitez pas à contacter des avocats compétents qui vous conseilleront dans la conclusion de votre bail commercial.

En matière de bail commercial, en cas de litige, il est important de s’orienter vers des avocats expérimentés qui sauront agir rapidement et préserver vos intérêts.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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