Ecrit par : Avocats Picovschi
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Le compromis de vente est un acte courant des transactions immobilières, mais peut parfois devenir source de contentieux. À quoi vous engage-t-il ? Le vendeur et l'acheteur peuvent-ils se rétracter ? Quelles sont les conséquences d’une éventuelle rétractation ? Avocats Picovschi vous accompagne dans votre projet et vous assiste dans vos litiges en matière de vente immobilière.
À quoi engage la signature d'un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre le bien et l'acquéreur à acheter à un prix convenu. Le vendeur et l'acheteur se mettent d'accord sur le prix et la chose. La vente est parfaite (article 1589 du Code civil).
Le compromis peut mentionner des conditions suspensives qui devront être levées dans un certain délai, à peine de caducité de l’acte (art 1181 du Code civil).
Les conditions suspensives les plus courantes sont l'obtention d'un prêt auprès d'un établissement bancaire ou encore l'octroi d’un permis de construire.
Si passé le délai, l'acquéreur n'a pas obtenu d'offre de prêt de la banque, le compromis tombe. Chaque partie est alors libérée de ses obligations.
Une partie peut-elle revenir sur sa décision ?
L'intérêt du compromis est d'engager les parties. Leur permettre de se rétracter dès qu'elles le veulent priverait cet avant-contrat de son intérêt.
- L'impossible rétractation du vendeur
- La rétractation de l'acquéreur
L'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, modifiée par la loi Macron du 6 août 2015.
L'acquéreur dispose ainsi d'un délai de rétractation de dix jours jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ou de la remise de l'acte s'il a été signé devant notaire (Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation).
L'acquéreur peut-il renoncer à la vente une fois le délai de rétractation passé ?
Certains acheteurs, pour diverses raisons et notamment familiales, souhaitent se rétracter après le délai. Il peut s’agir d'un couple qui a signé un compromis de vente et qui ne souhaite plus acheter pour cause de divorce. Les acheteurs peuvent-ils alors refuser la réitération de l'acte de vente devant notaire ?
La rétractation hors délai est par principe interdite. Mais il faut étudier le compromis et vérifier ce qu'il stipule. Prenez contact avec un avocat pour lui soumettre votre document. Il saura vous conseiller en conséquence, en fonction de vos besoins.
Plusieurs illustrations :
- Une clause du compromis peut stipuler qu'en cas de rétractation tardive, l'acquéreur devra payer 10% du prix de vente. C’est le prix de son désengagement.
- Le compromis peut aussi prévoir que le vendeur aura la possibilité de poursuivre l'acquéreur en justice en exécution forcée de la vente. Dans ce cas, l'acheteur est lié et ne peut pas sortir du compromis.
- Le contrat peut énoncer que la non réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu libère la partie de ses obligations. Il ne s'agit pas à proprement parler d'une rétractation. Il faut veiller à ce qu’une partie ne bloque pas d’elle-même la réalisation de la condition pour sortir du contrat. Prenez contact avec un avocat pour vous aider à établir la mauvaise foi de l’autre partie et obtenir réparation.
Le compromis de vente n'est pas un acte banal. Il s'agit d'une vente sous seing privé qui engage chacun des protagonistes. Les questions de rétractation après le délai légal sont source de contentieux. Le rôle de l'avocat compétent en droit immobilier est de vous informer sur les conséquences de votre engagement, vous conseiller tout au long de l’opération et sécuriser le compromis en amont. En cas de contentieux, il vous assiste pour faire valoir vos droits.
