Vente immobilière : comment contraindre l'acheteur à respecter ses engagements ?

Ne négligez pas la portée du compromis de vente !

Le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier signent un avant-contrat préalablement à la signature officielle : le compromis de vente. Cet accord préalable fixe les conditions de la vente. Les parties conviennent d’ores et déjà du prix et des caractéristiques du bien.

La promesse de vente est un contrat. Mais la vente ne sera réellement formée qu’après l’accomplissement de certaines formalités.

Au moment de la signature du compromis, l’acquéreur est tenu de verser un « dépôt de garantie » dont le montant varie entre 5% et 10% du prix de vente. Cette somme constitue ainsi un acompte qui s’imputera sur la somme à régler en cas d’acquisition du bien.

Aussi, si l’acquéreur ne renonce pas dans le délai de rétractation de 10 jours prévu par la loi, il est considéré comme ayant accepté le compromis de vente.

En revanche, en cas de rétractation après le délai de 10 jours, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives.

Dès lors, la protection conférée par le compromis de vente s’essouffle dans le cas par exemple où l’acheteur potentiel n’obtiendrait pas de prêt immobilier. Face à cela, si vous doutez de la sincérité de votre acheteur, recourez aux conseils avisés d’un avocat qui saura orienter votre action.

Vendeurs, les clauses pénales vous protègent

Dans tous les compromis de vente figure une clause spécifique : la clause pénale.

Cette dernière a pour objectif de déterminer par avance une sanction pécuniaire applicable en cas de non-respect des obligations du compromis de vente. L’insertion de cette clause au sein du compromis de vente permet de procurer aux parties une sécurité supplémentaire.

Toutefois, cette clause connait la même limite que l’indemnité d’immobilisation. Dès lors, si l’obtention d’un prêt est une condition suspensive, le refus de l’établissement bancaire d’accorder ce prêt empêche la formation du contrat. Dans ce cas, l’acheteur potentiel n’aura pas à verser la somme prévue au vendeur.

En revanche, la clause pénale est due par l’acheteur dans le cas où il aurait par exemple, délibérément retardé l’obtention du prêt.

Absence d’obtention de prêt et mauvaise foi de l’acheteur, faites valoir vos droits !

La Cour de cassation rappelle régulièrement que « la protection de l’acheteur cesse là où commence sa mauvaise foi ».

Les juges sanctionnent la mauvaise foi de l’acheteur. Dans une décision du 20 novembre 2013, un acquéreur de mauvaise foi est condamné à payer le montant de la clause pénale. Il  avait demandé un prêt à un taux inférieur au taux prévu dans la promesse de vente. La condition du prêt n’étant pas remplie, l’acquéreur s’expose à des sanctions.

Faute, passivité, négligence… autant d’éléments que le vendeur lésé peut opposer à l’acquéreur de mauvaise foi en recourant à un avocat compétent.

Le vendeur doit garder à l’esprit que le compromis de vente est un véritable contrat qui lui ouvre des droits assortis de pénalités.

Enfin, il arrive que l’agent immobilier réclame également son dû. À titre de précision, lorsqu’une vente n’a pas lieu, la clause pénale ne peut servir d’indemnité compensatrice de perte de revenu en faveur de l’agent immobilier (Civ 3^e, 9 juill. 2014).

L’intervention d’un avocat compétent en droit immobilier est primordiale afin de déceler les cas de mauvaise foi et agir en réparation de votre préjudice. Le cabinet Avocats Picovschi, riche de son expérience en la matière, saura vous proposer les solutions d’une sortie de conflit tout en préservant au mieux vos intérêts.

Sources : Civ 3e, 20 novembre 2013 ; Civ 3^e, 9 juillet 2014.