Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Vous avez fait construire votre maison ou vous avez effectué de gros travaux et de nombreux problèmes sont apparus (isolation phonique, présence de capricornes, étanchéité) suite à la réalisation des travaux ? Quelles sont les solutions qui s’offrent à vous pour réparer les désordres de la construction ? Comment savoir quelles garanties mettre en œuvre ?
Préjudice subi ? Exigez réparation !
En droit il existe un principe général selon lequel « à tout dommage, réparation est due ». Grâce à cette réparation, vous devez vous retrouver dans votre situation initiale c’est-à-dire comme si le dommage n’était pas survenu.
En tant que victime, l’avocat expert en droit immobilier doit défendre vos droits et son rôle sera notamment de présenter à l'expert - nommé généralement par le tribunal - une ou plusieurs solutions de réfection. L’expert judiciaire demande aux parties d’évaluer de manière chiffrée la remise en l’état. L’avocat propose alors à l’expert les devis qui devront être débattus contradictoirement.
La responsabilité contractuelle de droit commun ne pourra pas s’appliquer dès lors que les dommages subis relèvent d’une garantie légale. Le droit immobilier est en effet un droit spécifique. Des règles spéciales s’appliquent.
Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage ?
Si vous avez fait construire votre maison ou si vous avez effectué de gros travaux, vous avez dû souscrire une assurance construction appelée « dommages-ouvrage ». Elle a pour but d’obtenir réparation de certains types de dommages de construction de votre logement.
Cette garantie joue un an après la réception des travaux et vous devez en faire la demande auprès de votre assureur.
Réception des travaux et réserves ?
La réception vous permet de vérifier la qualité apparente du logement. Vous pouvez exiger des modifications si les travaux ne correspondent pas à ce que vous aviez prévu dans le contrat et/ou s'ils n'ont pas été exécutés « suivant les règles de l'art ».
Lorsque vous constatez des problèmes, le procès-verbal de réception doit être assorti de réserves : il précise les problèmes auxquels il faut remédier. Une fois le procès-verbal signifier, un délai commence à courir pendant lequel l’entrepreneur doit faire les modifications nécessaires. Sinon, une mise en demeure peut lui être adressée et s’il ne fait toujours rien vous pouvez engager les travaux à ses frais et à ses risques!
Attention, les désordres visibles qui n’ont pas fait l’objet de réserves lors de la réception échappent à toute garantie. La mise en œuvre de la garantie des vices apparents peut permettre de rectifier le tir mais à certaines conditions.
La réception est un moment clef, car elle constitue le point de départ des responsabilités et des garanties prévues par la loi.
Mettez en œuvre la garantie décennale ?
Le Code civil prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements, le rendent impropre à sa destination. »
Il vient préciser qu’aucune responsabilité n’est due si les dommages proviennent d’une cause étrangère. La cause étrangère peut être un cas de force majeure (évènement imprévisible, irrésistible, extérieur par exemple une tempête), le fait du tiers ou la faute de la victime. Ainsi, le constructeur ne sera pas responsable si le dommage que vous subissez résulte d’une faute que vous avez commise ou d’un fait accompli par un tiers.
Les dommages doivent être cachés : Vous ne devez pas en avoir eu connaissance lors de la réception des travaux.
En effet, les vices apparents relèvent de la garantie de parfait achèvement ou, dans la vente d'immeubles à construire, de la garantie spéciale par laquelle le vendeur peut s’obliger à réparer et dans ce cas, il n’y a pas lieu ni à résolution de la vente, ni à réduction du prix.
Aux yeux des juges, la garantie décennale n'est pas applicable aux vices faisant l'objet de réserves lors de la réception puisque la garantie de parfait achèvement s’applique.
En revanche, un vice apparu dans l'année de la réception, qui était caché au moment de la réception, relève à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale ou décennale.
Le vice peut être qualifié de « vice caché » même s’il était apparent lorsque l’ampleur et les conséquences dommageables ne se sont révélées que dans l’avenir et progressivement.
Il résulte du Code civil que la responsabilité décennale ne concerne que des dommages d'une réelle gravité : il faut que le dommage compromette la solidité de l'ouvrage, c'est-à-dire sa pérennité ou qu'il le rende impropre à sa destination. Ces notions sont appréciées par les juges.
À titre d’exemple, la malfaçon qui affecte l’étanchéité d’un gros ouvrage ressortit à la garantie décennale ; de même pour un enduit extérieur fissuré. De manière générale, les juges apprécient au cas par cas si les désordres subis sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination. C’est le cas notamment en cas d’infestation de l’immeuble par des capricornes. Ce peut être également le cas, parfois, pour des défauts d’isolation phonique.
Ainsi, il a été jugé que l’absence d’étanchéité des joints ne rend l’immeuble impropre qu’en cas d’infiltration à l’intérieur des appartements.
Qu’en est-il de la garantie biennale ?
Le Code civil vient préciser que « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception »
Quels sont donc les dommages concernés ? Ce sont ceux dont les défaillances ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa destination et ceux qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert puisque ces deux catégories d'éléments sont soumises à la responsabilité décennale.
La notion de « bon fonctionnement » soulève d'importantes difficultés d'interprétation, d’où un rôle important pour l’avocat.
Attention, des peintures n’ayant qu’un rôle esthétique, elles ne constituent pas un élément d’équipement !
L’élément doit être « dissociable ». Par exemple, des plafonds ne peuvent relever de la garantie biennale que s’ils sont dissociables.
En fait, la garantie biennale ne s’applique que lorsque la garantie décennale ne s’applique pas.
En conclusion, de nombreuses garanties peuvent être actionnées lorsque vous subissez des dommages suite à une construction. Ces garanties sont soumises à des conditions strictes et leur mise en œuvre nécessite souvent l’intervention d’un expert. De manière générale, les juges ont pu décider que, quelle que soit la qualification du contrat, tout professionnel de la construction est tenu, avant réception, d’une obligation de conseil et de résultat envers le maître de l’ouvrage.
