Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Acquéreur d’un bien immobilier vous vous projetez, occupant ou louant votre bien selon votre convenance. Votre volonté d’achat est soumise à cette perspective d’une plus-value en cas de revente ou à la constitution d’un patrimoine locatif, mais cet objectif peut être entaché par l’existence d’un bail en cours sur le bien qui vous intéresse. Selon la catégorie au quelle appartient ce bail, il n’aura pas les mêmes conséquences sur votre situation. Quel est donc votre champ d’action ? Qui mieux que l’avocat expert en droit de l’immobilier pour y répondre ?
Quelles sont les conséquences d’un bail en cours sur votre bien immobilier ?
Le droit de propriété est souvent conçu comme absolu, mais cette idée est inexacte, car elle omet une réalité bien présente : toute liberté est assortie de limitations qui sont protégées par le droit.
Le bail le plus contraignant pour le bailleur est sans conteste le bail d’habitation, exigences justifiées par la nécessaire protection du logement de chaque individu. C’est notamment pour cela qu’a été consacré un droit de préemption accordé au locataire.
Si le bail concerné prend fin avant la date d’achat la question du sort du locataire s’en trouve simplifiée. En effet le propriétaire initial, bailleur, peut donner congé au locataire au moment du premier ou du second renouvellement du bail selon certains motifs limitativement énumérés par l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne peut s'agir que d'une reprise pour y habiter, reprise pour vendre pour lequel il ne peut donner congé qu'au terme du premier renouvellement du bail, ou pour tout motif légitime et sérieux.
En dehors de ce cas de figure, le propriétaire ne peut demander au locataire de prendre congé, alors que le bail suit son cours et n’a pas encore atteint son terme.
L’achat d’un bien occupé a pour particularité de conférer un pouvoir de négociation du prix du bien, à ne pas négliger. Cet avantage se justifie par les inconvénients causés par l’existence d’un locataire dans votre bien. L’apposition de votre signature sur l’acte de vente signe ainsi la limitation de votre droit de visite sur ledit bien, au titre du respect de la vie privée du locataire.
Il ne vous faut pas ignorer le fait que malgré votre acquisition récente, toute entrée dans le logement sans son consentement consisterait alors en une violation de domicile. Cette contrainte est également applicable lorsque vous êtes héritier d’un bien occupé.
Si la présence de ce locataire ne vous dérange pas outre mesure, vous devez simplement, avant d’acheter définitivement le bien vérifiez bien les termes du bail du locataire, ainsi que sa solvabilité.
Mais si cette situation vous incommode, vous vous demandez sûrement si vous êtes pieds et poings liés face à l’existence de ce bail ?
Existe-t-il une échappatoire à cette contrainte ?
Le contexte de pénurie de logements ainsi que d’intentions spéculatives de certains bailleurs est à l’origine d’une évolution dans la réglementation du congé donné au locataire.
Depuis l’évènement du nouvel article 15-I de la loi de 1989, votre possibilité de récupération du bien en tant qu’acquéreur d’un bien loué a été fortement réduite. Il y a encore peu de temps le bailleur, tenu de patienter jusqu’au terme du bail d’habitation, pouvait dès lors donner congé pour ce terme. En outre, en matière de bail commercial, les motifs et délais demeurent soumis à une réglementation spécialisée.
La réglementation ayant connu une évolution en date du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur, il vous faut dorénavant être vigilant quant à la date de signature du contrat de location. Les locataires en place dans le cadre d’un contrat de location reconduit ou conclu depuis le 27 mars 2014, ne peuvent se voir donner congé par le repreneur du bail, soit l'acheteur du logement occupé, que dans le cadre de certains délais spécifiques qui s’imposent à lui.
Vous ne pouvez ainsi lui donner congé qu’au terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail d’habitation est de trois ans si vous être repreneur du bail en tant que personne physique et de six ans si vous êtes propriétaire, personne morale. Vous devez donc, nécessairement patienter jusqu’à la fin du bail en cours, plus les trois ou six années de reconduction du bail. Par ailleurs, la reprise pour habiter et donc jouir de l’usufruit sur votre propre bien est également soumise à un délai particulier. Cette reprise est différée si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, auquel cas elle ne pourra intervenir qu’après un délai de deux ans.
La loi ALUR n’est toutefois pas seulement en défaveur du bailleur, car elle a également allégé le formalisme entourant la demande de congés qui devaient être délivrés par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est dorénavant possible de donner congé par remise en mains propres justifiée par un émargement ou un récépissé.
Vous devez donc avoir en tête ces contraintes lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier afin d’éviter toute impasse. Si malgré votre demande de congé, légitime, car conforme à ces délais, votre locataire se maintien dans les lieux, nous réaliserons tout ce qui est en notre pouvoir pour vous restituer votre bien inoccupé. En effet, le droit au logement étant entouré de nombreuses garanties, l’avocat compétent en droit immobilier est un allié précieux pour faire valoir vos intérêts devant les tribunaux.
Source : www.notaires.paris-idf.fr ; LOI ALUR : des conditions à la reprise du logement et au congé pour vendre durcies ; par les Notaires Ile-de-France le 01/08/2016
