Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous avez mis en location. Vous vous êtes engagés à proposer la vente de votre bien en priorité à une tierce personne, constituant un pacte de préférence. Or au moment de la mise en vente, votre locataire revendique sa priorité, exerçant ainsi son droit de préemption. Que faire dans cette situation délicate ? Un récent arrêt de la Cour de cassation traite du sujet. Avocats Picovschi, aux aguets de l’actualité juridique, vous explique.
Qu’est-ce que le pacte de préférence portant sur une vente ?
La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt portant sur un pacte de préférence et une vente immobilière.
Dans cette affaire, un bien immobilier à usage d’habitation est mis en location. Dix-sept ans plus tard, le propriétaire vend plusieurs de ses biens et stipule un pacte de préférence portant sur les autres biens de son patrimoine.
Le pacte de préférence porte, dans le monde juridique, plusieurs significations. Dans le cas d’une vente, il s’agit d’une convention instituant au profit d’une personne un droit d’acquérir par priorité un bien désigné si son propriétaire le met en vente. Le pacte de préférence crée donc une sorte de droit de préemption conventionnel, non réglementé par la loi.
En signant un pacte de préférence, le propriétaire qui souhaite vendre le bien objet du pacte n’est plus libre de choisir l’acquéreur, car c’est le bénéficiaire du pacte qui a priorité pour acheter.
Cette convention est utilité à différentes fins, notamment pour conserver les biens dans la famille, ou conserver les lots entre copropriétaires, ou encore pour agrandir sa propriété en bénéficiant d’un droit de préférence en cas de vente du terrain voisin.
Si le pacte de préférence n’est pas respecté, des dommages-intérêts peuvent être octroyés et même l’annulation de la vente peut être éventuellement demandée lorsque le tiers acquéreur était de mauvaise foi.
Les conséquences de la négligence du pacte de préférence peuvent être importantes. Que ce soit vous qui ayez enfreint le pacte ou l’autre partie, les conflits judiciaires ne sont jamais loin et l’assistance d’un avocat vous sera indispensable pour affronter les contentieux éventuels. L’avocat pourra tenter d’abord d’obtenir un accord à l’amiable, et ensuite vous représenter devant les tribunaux.
Congé pour vendre : le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption ?
Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation, le propriétaire s’était un jour décidé à vendre le bien loué, et a donc délivré au locataire congé pour vendre. Le preneur à bail a choisi d’exercer son droit de préemption dans le délai requis, et un compromis de vente a été signé entre les deux parties.
En effet, le locataire dispose normalement de plusieurs droits de préemption qui jouent dans différentes hypothèses, notamment, dans le cadre d’un congé pour vendre délivré par le bailleur.
Ce type de congé doit être notifié au locataire au moins six mois avant la fin du bail, et doit indiquer le prix et les conditions de vente afin que le locataire puisse choisir de préempter ou non. Cette notification constitue une offre de vente valable pendant deux mois.
La sanction à l’absence d’information préalable du locataire concernant la vente est lourde : le preneur à bail peut demander l’annulation de cette cession.
Le droit immobilier peut devenir une matière très pointilleuse, notamment concernant la purge du droit de préemption. Si vous rencontrez des difficultés dans ce domaine, n’attendez pas plus longtemps pour consulter un avocat expérimenté en la matière. Celui-ci pourra vous aider à vérifier l’application de la bonne procédure, les délais, et vous défendre face à l’autre partie.
Droit de préemption du locataire vs pacte de préférence, qui prime ?
Retour aux faits. Dans l’affaire en question, la vente du bien immobilier à usage d’habitation n’a jamais abouti, car le propriétaire a refusé de signer l’acte authentique avec le locataire, en raison du pacte de préférence. Devant ce refus, le locataire, voulant acquérir les locaux dans lesquels il résidait, a assigné le vendeur en perfection de la vente. Parallèlement, le bénéficiaire du pacte de préférence est intervenu à la procédure afin d’exercer son droit de préférence.
Face à ces deux droits de priorité d’acquérir (droit de préemption légal et droit de préférence conventionnel), la situation était très délicate pour le propriétaire des lieux.
L’arrêt de la cour d’appel approuvé ensuite par la Cour de cassation déclare la vente parfaite entre le locataire et le propriétaire, au détriment du bénéficiaire du pacte. La Cour de cassation explique que « la réglementation concernant le droit de préemption est d'ordre public et ne peut être tenue en échec par la conclusion d'un pacte de préférence », et en déduit qu’une clause insérée dans le compromis, selon laquelle les deux parties acceptaient une préemption si son bénéficiaire décider d’exercer ce droit ne pouvait s’appliquer à un pacte de préférence.
De plus, la Cour de cassation rejette la demande du bénéficiaire à des dommages-intérêts du pacte, car celui-ci avait connaissance que le bien était donné en location et le pacte de préférence aurait pu prendre effet si le locataire avait refusé l’offre.
À l’instar des autres contentieux immobiliers, le rôle de l’avocat est prépondérant dans vos actions judiciaires. Le choix d’un avocat chevronné en la matière est primordial pour optimiser vos chances de succès. Avocats Picovschi, cabinet installé depuis plus de vingt-cinq ans à Paris, est tout à fait capable de mener vos actions en justice quelle que soit votre partie adverse : locataire, bénéficiaire d’un droit de préemption ou de préférence, copropriétaires, etc.
